Quel contrat de mariage choisir ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Le contrat de mariage est un acte juridique, établi par un notaire, qui permet aux époux de choisir leur régime matrimonial. Le régime matrimonial est l’ensemble des règles applicables à la gestion et à la propriété des biens des époux.

 

Quel est le régime applicable sans contrat de mariage ?

En l’absence de contrat de mariage, les époux sont soumis au régime légal de la communauté d’acquêts. Dans ce régime, les biens possédés avant le mariage et ceux reçus par donation ou succession demeurent la propriété propre de chaque époux. Les biens achetés pendant le mariage constituent des biens communs aux 2 époux.

Les époux sont tenus des dettes nées pendant la communauté.

En cas de divorce, les biens communs sont en principe partagés en parts égales.

Ce régime ne convient pas à toutes les situations, notamment en présence d’un conjoint exerçant une profession indépendante.

Les époux peuvent préférer un autre régime que la communauté légale.

 

Quels sont les différents contrats de mariage ?

La communauté conventionnelle

Il est possible de choisir le régime de la communauté légale, mais de l’aménager par contrat de mariage en y incluant des clauses adaptées à la situation familiale et patrimoniale des époux (par exemple, une clause de partage inégal ou de préciput (qui permet au conjoint survivant de prélever sur la communauté avant tout partage, un bien ou une somme d’argent).

Il est aussi possible pour les époux d’adopter la communauté universelle , dans laquelle tous leurs biens forment une seule masse commune (sauf pour les biens propres qui en ont été exclus). Ils sont tous les deux responsables de l’ensemble des dettes. Ce régime est souvent accompagné d’une clause d’attribution intégrale de la communauté au profit de l’époux survivant. Elle lui permet en cas de décès, de recueillir la pleine propriété des biens communs.

La séparation de biens
La séparation de biens offre une grande indépendance financière aux époux. Tous les biens possédés avant et pendant le mariage restent la propriété de l’époux qui les a achetés. Chaque époux gère ses biens comme il l’entend, sauf le logement familial.
Il est possible d’insérer une clause pour mettre en commun certains biens tels que la résidence principale.
Chaque époux est personnellement responsable des dettes contractées en son nom personnel.

La participation aux acquêts
La participation aux acquêts est un régime mixte. Il fonctionne comme une séparation de biens pendant le mariage et comme une communauté à la dissolution du mariage.
Au partage, le notaire évalue l’enrichissement de chaque époux durant le mariage, qui est ensuite partagé entre eux. Ainsi, l’époux qui s’est le moins enrichi profite de l’enrichissement de l’autre.
Bon à savoir
Il est possible d’exclure certains biens comme les biens professionnels…

 

Quel régime choisir pour un exploitant agricole ?

Le choix du régime matrimonial d’un chef d’exploitation, entrepreneur individuel, est délicat puisqu’il doit protéger son conjoint, mais également l’entreprise agricole. En effet, au regard des investissements importants, il peut être utile de protéger le conjoint avec un régime séparatiste :

la séparation de biens afin que l’entreprise agricole demeure dans le patrimoine de l’exploitant agricole, ainsi que les dettes ;
ou la participation aux acquêts tout en excluant les biens professionnels du régime de l’enrichissement. Le conjoint ne supporte pas les dettes et l’entreprise est protégée en cas de divorce.

Les régimes communautaires sont moins adaptés à la situation, puisqu’en cas de divorce, l’ex-époux a droit à des parts de l’exploitation ou à la moitié de sa valeur, ce qui peut entraîner une vente forcée. Par ailleurs, au cours du mariage, le conjoint est tenu aux dettes sur le patrimoine commun.

En revanche, si les deux exploitent l’entreprise agricole, ils peuvent vouloir partager les gains et les pertes. Il existe trois statuts pour le conjoint qui travaille dans l’exploitation :
salarié,
co-exploitant ou associé,
conjoint collaborateur.

 

Pourquoi consulter un notaire ?

Le contrat de mariage est conclu avant le mariage. Les époux peuvent également changer à tout moment de régime matrimonial devant un notaire. Ce dernier est là pour les conseiller, et leur établir un contrat sur mesure.

 

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Respect des principes de la République - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

La loi n°2021-1109 du 24 août 2021 confortant le respect des principes de la République apporte du nouveau en matière de mariage , donation et succession .

 

Lutte contre les mariages imposés

Conformément à l’article 63 du code civil, si l’officier de l’état civil craint que le consentement d’un des époux ne soit pas libre, il demande à s’entretenir individuellement avec chacun des futurs époux. Si à l’issue des entretiens, il conserve toujours des doutes, il doit saisir sans délai le procureur de la République et en informer les futurs époux.

Entrée en vigueur : la mesure s’applique à compter du 26 août 2021.

 

Protection de la réserve héréditaire et successions internationales

Conformément à l’article 913 du code civil, chaque enfant a obligatoirement droit à une part dans la succession de son parent décédé. On parle de réserve héréditaire. Elle est de la ½ des biens s’il est enfant unique, des 2/3 en présence de deux enfants, et des ¾ ( à se partager) s’il y a 3 enfants et plus.

Pour préserver cette réserve lorsqu’une loi étrangère est applicable à la succession et qu’elle ne prévoit pas un système de protection réservataire identique pour tous les enfants, ces derniers pourront effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens successoraux situés en France (jusqu’à obtenir leur réserve).

Cette mesure n’est applicable que si le défunt ou au moins l’un de ses enfants est, au moment du décès, ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou y réside habituellement.

 

Information des héritiers réservataires par le Notaire

Conformément à l’article 921 du code civil, lors du règlement de la succession, le notaire doit informer individuellement chaque héritier concerné, qu’il peut demander une indemnité de réduction si les donations et legs faits par son parent à d’autres personnes ne lui permettent pas d’obtenir sa part de réserve. A défaut, la responsabilité professionnelle du notaire pourra être engagée.

Entrée en vigueur : ces 2 dispositions s’appliquent aux successions ouvertes depuis le 1er novembre 2021.

 

Droit à la pension de réversion pour un seul conjoint survivant

L’article L. 161-23-1 A du code de la sécurité sociale, précise que la pension de réversion n’est versée qu’à un seul conjoint survivant. S’ils sont plusieurs (cas de la polygamie), elle est versée au conjoint survivant marié à la date la plus ancienne.

Le conjoint divorcé n’y a droit (au prorata du nombre d’années de mariage si le défunt était remarié) que si durant la période où il était marié au défunt, il/elle était le seul(e) époux/se de celui-ci ou s’il/elle était l’époux/se marié(e) à la date la plus ancienne. Il doit évidemment remplir les conditions d’octroi prévues par le régime de retraite concerné.

Entrée en vigueur : la mesure s’applique aux pensions de réversion qui ont pris effet au 26 août 2021.

 

Contrôle renforcé des organismes recevant des dons

L’article 222 bis du code général des impôts prévoit que les organismes (associations d’utilité publiques, fondations universitaires, associations cultuelles…) recevant des dons
doivent dorénavant déclarer chaque année le nombre et le montant cumulé des dons reçus et le nombre d’attestations de versements délivrées à leurs donateurs.

L’article L14 A du Livre des procédures fiscales permet de renforcer le pouvoir de contrôle de l’administration sur la régularité des reçus ou autres documents délivrés par ces organismes.

Entrée en vigueur : cette nouvelle obligation déclarative est applicable aux dons et versements consentis à compter du 1er janvier 2022.

 

Nouvelles obligations des associations cultuelles

Elles sont habilitées à recevoir des donations ou des legs destinées à l’accomplissement de leur objet, notamment des immeubles. Toutefois, les ressources annuelles qu’elles tirent de ces immeubles et qui ne sont  « ni strictement nécessaires à l’accomplissement de leur objet, ni grevés de charges pieuses ou cultuelles », ne peuvent représenter une part supérieure à 50 % de leurs ressources annuelles totales.
Exception : ne sont pas concernées les ressources provenant de la vente de ces immeubles.

Entrée en vigueur : depuis le 26 août 2021.

Diverses mesures sont également prévues pour renforcer le contrôle de L’Etat français sur leurs ressources provenant d’un État étranger.

 

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La loi de finances pour 2022 apporte comme chaque année son lot de nouveautés fiscales. Par ailleurs, de nouvelles mesures de la loi Climat entrent en vigueur. - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

La loi de finances pour 2022 apporte comme chaque année son lot de nouveautés fiscales. Par ailleurs, de nouvelles mesures de la loi Climat entrent en vigueur.

 

Quelles sont les nouveautés pour les particuliers ?

Nouveau barème de l’impôt sur le revenu
Tranches d’imposition sur le revenu et taux d’imposition correspondant
Jusqu’à 10 225 € = 0%
De 10 226 € à 26 070 € = 11%
De 26 071 € à 74545 € = 30%
De 74 546 € à 160 336 € = 41%
A partir de 160 337 € = 45%

Les seuils des tranches du barème progressif de l’impôt sur le revenu seront revus à la hausse afin d’atténuer les effets de l’inflation sur les impôts. La hausse sera de 1,4 %.

 

Élargissement du crédit d’impôt en faveur des services à la personne

Le crédit d’impôt accordé pour le recours à un service à domicile est élargi aux services rendus en extérieur lorsqu’ils sont compris dans un ensemble de services incluant des activités à domicile tels que l’accompagnement des enfants dans leurs déplacements hors du domicile ou la livraison des courses à domicile.

De plus, le crédit d’impôt instantané est entré en vigueur. En pratique, le salarié sera payé à 50 % par son employeur via le dispositif Cesu et le reste sera pris en charge par l’Etat.

 

Malus au poids et malus CO2 pour les véhicules

Depuis le 1er janvier, le malus au poids pour les voitures est entré en vigueur. Il concerne les véhicules neufs dont le poids est supérieur à 1,8 tonne. Une taxe devra être acquittée pour chaque kilo supplémentaire. Néanmoins, les véhicules électriques et les hybrides rechargeables ne sont pas concernés.

Quant au plafond du malus CO2, il s’élève maintenant à 40 000 € contre 30 000 € en 2021 et le seuil d’entrée est abaissé à 128 g de CO2/km.

 

Prorogation des dispositifs fiscaux

Les dispositifs prorogés en 2022 sont :
– Le dispositif Cosse en prenant la forme d’une réduction d’impôt avec une simplification de ses règles ;
– Le dispositif Denormandie ;
– Le crédit d’impôt pour l’installation d’une borne de recharge électrique,
– La réduction d’impôt pour l’investissement dans les PME,
– Le dispositif de l’éco-PTZ avec une augmentation du plafond (50 000 €) et de sa durée de remboursement (20 ans) ;
– Le PTZ ;
– La réduction d’impôt de 75 % dans la limite de 1 000 € pour les dons effectués au profit des associations venant en aide aux personnes en difficulté ;
– La réduction d’impôt de 75 % dans la limite de 554 € pour les dons au culte.

Limitation de la hausse des prix de l’énergie
Un bouclier tarifaire est mis en place pour contenir les hausses des prix du gaz naturel et de l’électricité. Il s’agit d’un dispositif de modulation des taxes intérieures applicable jusqu’au 31 janvier 2023. Le gouvernement pourra également bloquer la hausse des tarifs réglementés de l’électricité.

Nouveautés pour les bailleurs
Depuis le 1er janvier, les bailleurs publiant des annonces sans la classe énergie et la classe climat peuvent être sanctionnés. De plus, les annonces et baux doivent mentionner de nouvelles informations sur la consommation énergétique des logements.
La mention manuscrite a fait son retour pour les contrats de caution solidaire et le contrat de caution peut être signé par voie électronique.
D’autres mesures verront le jour courant 2022 concernant l’indication du dépassement du plafond de loyer.

Défiscalisation des pourboires
En 2022, les pourboires versés par carte bancaire au bénéfice des salariés percevant moins de 2 000 € de salaire brut sont exonérés de cotisations, de contributions sociales et d’impôt sur le revenu.

 

Quelles sont les nouveautés pour les indépendants ?

Allongement des délais d’option
Jusqu’à présent, les indépendants avaient jusqu’au 1er février pour opter pour le régime d’imposition réel. En 2022, ils peuvent lever l’option jusqu’au 1er mai.

Augmentation des seuils pour l’exonération des plus-values lors de la transmission d’une entreprise individuelle
Lors de la transmission d’une entreprise individuelle en 2022, l’exonération des plus-values sera totale lorsque la valeur des biens cédés, hors actifs immobiliers, sera inférieure à 500 000 € (contre 300 000 € en 2021) ou partielle pour une valeur comprise entre 500 000 et 1 000 000 € (contre 500 000 € en 2021).

Cette exonération concerne aussi les cessions des fonds de commerce donnés en location gérance au profit d’un acquéreur autre que le locataire gérant.

 

Pourquoi consulter un notaire ?

Lorsqu’une nouvelle réglementation entre en vigueur, le notaire est présent pour informer ses clients sur les impacts des nouvelles mesures. Il met à jour tous les documents légaux dans le respect des lois et adapte les stratégies de ses clients en prenant en compte les nouveaux enjeux (défiscalisation, crédit d’impôt, etc.).

 

 

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De manière générale, le don, s’il est conséquent bien entendu, est qualifié de don manuel. Mais, s’il est fait à l’occasion d’un événement, le don manuel peut être, sous certaines conditions, qualifié de don d’usage. Cette requalification peut avoir des conséquences. - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Nombreux sont les français qui profitent de l’occasion des fêtes de fin d’année pour « gâter » leurs proches : enfants, petits-enfants ou encore amis…
De manière générale, le don, s’il est conséquent bien entendu, est qualifié de don manuel. Mais, s’il est fait à l’occasion d’un événement, le don manuel peut être, sous certaines conditions, qualifié de don d’usage. Cette requalification peut avoir des conséquences…

 

Qu’est-ce que le don manuel ?

Lorsqu’une personne transmet un bien matériel (un meuble ) ou non (liquidités) à une autre personne « de la main à la main », il s’agit d’un don manuel. Il porte donc sur des objets, des actions ou des sommes d’argent.

La personne qui reçoit le don doit en principe déclarer le don manuel au service des impôts à l’aide du formulaire cerfa 2735 ou formulaire cerfa 2734 selon le mode de paiement des droits de mutation ou via un formulaire en ligne disponible sur impots.gouv.fr. La déclaration permet d’obtenir une date certaine pour le don et de justifier de sa provenance.

Le don manuel fera l’objet de certains abattements intéressants, par exemple :
– 100 000 euros pour un don à un enfant, c’est un abattement général,
– 31 865 euros pour une donation d’une somme d’argent à un enfant (petit-enfant ou arrière-petit-enfant) de plus de 18 ans lorsque le donateur a moins de 80 ans, c’est un abattement supplémentaire

Ces différents abattements sont donc parfois cumulables.
Une fois l’abattement pratiqué sur le montant du don, le reste est taxable au droits de donation.
Les abattements se « rechargent », une fois épuisés, tous les quinze ans.

Sauf précision contraire dans un acte notarié, le don est effectué en avance sur la part d’héritage. Il réduit donc la part de l’héritier au jour de la succession .

Cependant, il est toujours possible de déroger au fait que le don est une avance sur la part successorale en précisant qu’il est hors part successorale. Mais cela doit être appréhendé avec prudence…

 

Qu’est-ce que le don d’usage ?

Le don d’usage est un cadeau donné à un proche à l’occasion de certains évènements. Il doit respecter 4 conditions :
– être fondé sur une tradition et être remis de la main à la main, • ne porter que sur des biens meubles (mobilier, voiture, espèces, etc.),
– être réalisé à l’occasion d’un événement particulier (Noël, anniversaire, fiançailles, mariage , naissance, etc.),
– ne pas excéder une certaine valeur qui doit être appréciée en fonction de l’état de fortune du donateur.

Le don d’usage ne donne lieu ni au paiement des droits de mutation ni à une déclaration.

La valeur du don dépend de la situation financière, du train de vie, du patrimoine et des habitudes du donateur. Il ne donne pas lieu au rapport à la succession.

 

Pourquoi consulter un notaire ?

Il est préférable de recourir à un notaire pour effectuer une donation. Le notaire conseille ses clients sur une éventuelle stratégie de transmission du patrimoine.. Le notaire s’assure que les règles juridiques qui encadrent la succession à venir ( quotité disponible et la réserve héréditaire ) sont respectées afin d’ éviter toute remise en cause ultérieure .

 

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Diagnostics immobiliers : ce qui change en juillet 2021 - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Afin d’être plus fiable et plus juste, le mode de calcul du DPE a été revu. Il n’est plus effectué sur la base des factures de consommation, mais sur toutes les caractéristiques du logement

 

Quelles sont les modifications apportées au DPE ?

Afin d’être plus fiable et plus juste, le mode de calcul du DPE a été revu. Il n’est plus effectué sur la base des factures de consommation, mais sur toutes les caractéristiques du logement : chauffage, isolation, consommations auxiliaires, éclairages, localisation, etc. De plus, le DPE s’enrichit de nouvelles informations telles que le confort d’été, la ventilation ou les déperditions thermiques. Il indique également des recommandations afin de réduire ses consommations et émissions. D’ailleurs, le diagnostiqueur émet une estimation chiffrée des travaux jugés essentiels.

Par ailleurs, une nouvelle étiquette plus lisible a été mise en place. Elle prend en compte la consommation en énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre afin d’établir la classe du logement.

De plus, le DPE devient opposable. Ainsi, lorsqu’un acheteur ou un locataire constate des erreurs entre l’état réel du logement et les indications du DPE, il pour engager la responsabilité du vendeur,, le bailleur et du diagnostiqueur afin de demander un dédommagement équivalent au coût des travaux nécessaires pour obtenir le niveau énergétique indiqué, voire faire appel à la justice.

Les anciens DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 restent toutefois valables jusqu’au 31 décembre 2022. Quant à ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils restent valables jusqu’au 31 décembre 2024.

 

Quelles sont les nouvelles classes énergétiques ?

Classe A = moins de 70 kWh/m²/an et de 6 kg CO2/m²/an
Classe B = de 70 à 110 kWh/m²/an et de 6 à 11 kg CO2/m²/an
Classe C = de 110 à 180 kWh/m²/an et de 11 à 30 kg CO2/m²/an
Classe D = de 180 à 250 kWh/m²/an et de 30 à 50 kg CO2/m²/an
Classe E = de 250 à 330 kWh/m²/an et de 50 à 70 kg CO2/m²/an
Classe F = de 330 à 420 kWh/m²/an et de 70 à 100 kg CO2/m²/an
Classe G Plus = de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an

Les seuils sont calculés en fonction de l’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre. La plus mauvaise performance du logement donne sa classe énergétique.

Pour les immeubles avec chauffage collectif, une extrapolation sera effectuée depuis un DPE d’immeuble pour qualifier celui du logement. La demande de réalisation de DPE d’immeuble devrait augmenter afin de faciliter la réalisation des diagnostics pour les logements.

Les classes F et G situées en zone tendue , c’est-à-dire, les passoires énergétiques, ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation du loyer dans le cadre d’une location ou d’un renouvellement du bail.

 

Quelles sont les mesures à venir ?

A partir du 1er janvier 2022, une estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement accompagnera l’étiquette performance énergétique et l’étiquette climat sur les annonces immobilières. De plus, les logements classés F et G devront faire l’objet d’un audit énergétique lors d’une mise en vente. Dès 2023, les logements ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m² par an ne pourront plus être mis en location.

A compter du 1er janvier 2025, il ne sera plus possible de louer un logement classé G, puis un logement classé F en 2028.

 

Pourquoi consulter un notaire ?

Dans le cadre d’une vente ou d’une location, le notaire informe son client sur ses obligations, telles que la réalisation du DPE.. Le DPE peut avoir un impact important sur le prix de vente d’un bien et donc le choix du client et cela dès le stade de la promesse de vente. Par ailleurs, un notaire, peut parfaitement conseiller son client sur le respect des obligations environnementales

 

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Le monde de l’agriculture est sujet à des règles particulières. Il relève du régime de la mutualité sociale agricole (MSA) et des bénéfices agricoles. Juridiquement, l’activité agricole est de nature civile et dispose de sociétés qui lui sont propres. Chaque forme juridique a ses avantages et inconvénients selon son projet. Par ailleurs, la location des propriétés rurales ne peut se faire qu’à l’aide d’un bail rural, spécifique au monde agricole.

 

Quelles sont les aides mises en place pour les étudiants ?

La bourse sur critères sociaux (BCS), délivrée par le CROUS pour les étudiants de moins de 28 ans, accorde une exonération des droits universitaires et de sécurité sociale, ainsi que 10 mensualités par an d’un montant annuel de 5 679 € maximum. Le montant dépend de la distance entre le domicile des parents et le lieu d’études, les revenus des parents et le nombre d’enfants à charge.

L’aide au mérite concerne les étudiants boursiers ayant obtenu la mention « très bien » au bac. Elle est d’un montant de 900 € divisé en 9 mensualités.

L’aide à la mobilité internationale de 400 € mensuelle, répartie sur 2 à 9 mois, par les établissements supérieurs, concerne les étudiants boursiers souhaitant partir à l’étranger dans le cadre de leur cursus. Quant à l’aide Erasmus, elle reprend le même principe pour des études ou un stage au sein de l’Espace Economique Européen et certains pays hors EEE. Son montant est compris entre 150 à 400 € par mois selon le projet.

Une aide de 1 000 € est accordée aux étudiants bousiers ayant une licence et souhaitant effectuer un Master 1 dans une autre région.

Enfin, les étudiants préparant un concours de la fonction publique peuvent prétendre à une aide annuelle de 2 000 € versée en deux fois. La plupart des aides se cumulent. Les étudiants peuvent percevoir une aide au logement selon leurs ressources et leur situation de famille. Par ailleurs, les villes, départements et régions accordent certaines aides.

 

Quelles sont les aides d’urgence ?

Les étudiants, de moins de 35 ans, en situation de rupture familiale peuvent obtenir une aide d’urgence auprès du CROUS. Cette aide prend deux formes :

ponctuelle en un seul versement d’un montant maximum de 2 571 €,
annuelle versée mensuellement pouvant atteindre 5 679 €.

L’aide annuelle a le même fonctionnement que la BCS.

A noter : Il existe le prêt étudiant garanti par l’Etat, sans caution ni conditions de ressources dont le montant est de 20 000 € maximum. Le remboursement peut être différé à la fin des études. Pour faire face à la crise sanitaire, les étudiants ont la possibilité de retirer, en vente à emporter, deux repas par jour à 1 € dans leur restaurant universitaire.

 

Existe-t-il des aides pour les étudiants ayant un enfant à charge ?

L’étudiant ayant un enfant à charge a le droit à la prestation d’accueil du jeune enfant (Paje) auprès de la Caf, au revenu de solidarité active (RSA) en tant que parent isolé et à l’allocation de soutien familial. Les étudiantes boursières qui reprennent leurs études à la suite d’une interruption pour maternité, peuvent bénéficier d’un complément de bourse de 30 € par mois pendant 9 mois et d’une année supplémentaire de bourse.

 

Pourquoi consulter un notaire ?

Les parents peuvent se renseigner auprès d’un notaire pour obtenir des informations sur les donations (somme d’argent, immobilier en pleine propriété ou en usufruit ), le marché de la location immobilière, sur les modalités précises à respecter pour donner congé au locataire pour loger leur enfant étudiant. Le notaire peut également conseiller les parents sur la meilleure option fiscale à choisir au regard de la situation de leur enfant concernant le rattachement ou le versement d’une pension durant le cursus scolaire.

 

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Monde agricole : sociétés spécifiques et bail rural - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Le monde de l’agriculture est sujet à des règles particulières. Il relève du régime de la mutualité sociale agricole (MSA) et des bénéfices agricoles. Juridiquement, l’activité agricole est de nature civile et dispose de sociétés qui lui sont propres. Chaque forme juridique a ses avantages et inconvénients selon son projet. Par ailleurs, la location des propriétés rurales ne peut se faire qu’à l’aide d’un bail rural, spécifique au monde agricole.

 

Quelles sont les sociétés agricoles ?

Le groupe foncier agricole (GFA) est une société foncière ayant pour objet la création ou la conservation d’un ou plusieurs domaines agricoles. Il permet de conserver le patrimoine foncier en dehors de l’exploitation.

Ensuite, il y a les sociétés d’exploitation qui ont pour objet la gestion et l’exploitation d’un domaine agricole ou la réalisation d’un travail en commun :
– Société civile d’exploitation agricole (SCEA),
– Groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC),
– Exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL).

Ces sociétés civiles ont de nombreux points communs : démarches de création, apports, contrôle des structures, gérance simple ou multiple, imposition à l’impôt sur le revenu, option irrévocable pour l’impôt sur les sociétés.

Par contre, seules la SCEA et l’EARL acceptent des associés non exploitants. Leurs associés disposent d’un droit de vote et d’un droit aux bénéfices, proportionnel au nombre de parts. L’EARL peut être bénéficiaire du prêt à la place de l’agriculteur et peut n’avoir qu’un associé.

Les associés d’une SCEA ont une responsabilité indéfinie au prorata des parts sociales. Elle est limitée au montant des apports dans l’EARL et à 2 fois le capital social apporté dans le GAEC. Quant au GAEC, il profite de quelques spécificités :
– Agrément du Préfet,
– Obligation de participation au travail (tout comme les associés exploitants d’une EARL),
– Un associé = une voix,
– Principe de transparence si l’ensemble des activités de production agricole des associés se trouve dans le groupement.

 

Qu’est-ce qu’un bail rural ?

Le bail rural est le contrat par lequel le propriétaire de biens agricoles met à disposition de l’exploitant des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer (bail à ferme) ou d’un partage des récoltes (bail à métayage).

Bon à savoir : Un propriétaire, également associé d’une société d’exploitation, peut mettre ses terres à disposition de la société. Le bail est un acte sous seing privé ou un acte notarié, conclu pour une durée minimale de 9 ans. Toutefois, le bail rural peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans (bail rural à long terme) :
– bail de 18 ans ou plus,
– bail d’une durée minimale de 25 ans,
– bail de carrière d’une durée minimale de 25 ans conclu jusqu’à l’âge de la retraite.

A défaut de congé, le bail initial de 18 ans est renouvelé pour une durée de 9 ans, de façon automatique, par le seul effet de la loi. Le montant du fermage est encadré par arrêté préfectoral, suivant un classement des terres en différentes catégories. La révision du montant du fermage se fait tous les ans, en fonction de la variation de l’indice des fermages tel qu’il est défini par le ministre de l’Agriculture.

 

Pourquoi consulter un notaire ?

La conclusion d’un bail rural de plus de 12 ans nécessite l’intervention d’un notaire. Le bail à long terme offre de nouveaux avantages au propriétaire comme au locataire. Les terres louées par bail à long terme bénéficient par exemple d’une fiscalité avantageuse lors de la transmission. Le recours à un notaire permet d’obtenir une rédaction personnalisée et une assistance afin de sécuriser l’opération, notamment lors de la rédaction des clauses. De plus, celui-ci se révèle être une aide précieuse dans le choix de la société agricole selon la situation de chacun et des enjeux.

 

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1er achat immobilier : compromis ou promesse de vente ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

L’achat d’un bien immobilier se déroule en deux étapes : la conclusion d’un avant-contrat, puis, la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. L’avant-contrat prend généralement la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Il scelle l’accord de l’acquéreur et du vendeur sur la chose et le prix de vente. Ces deux avant-contrats ont de nombreux points communs, néanmoins, la question de l’engagement est différente pour l’acquéreur.

 

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) engage le vendeur à vendre son bien à l’acheteur à un prix déterminé. Le vendeur ne peut plus proposer son bien à un autre acquéreur ou renoncer à la vente pendant une période déterminée (généralement 2 ou 3 mois). Pendant cette même durée, l’acquéreur dispose d’une option : acheter ou non le bien. En contrepartie, il verse une indemnité d’immobilisation au vendeur, en général 10 % du prix de vente. Celle-ci reste acquise au propriétaire à titre de dédommagement en cas de renoncement. Par contre, elle est restituée à l’acheteur en cas de condition suspensive non réalisée. Une clause suspensive comprend une condition (un évènement) qui doit se réaliser pour conclure la vente, par exemple, l’obtention du financement.

Lorsque la vente se réalise, le montant de l’indemnité s’impute sur le prix de vente. L’acheteur profite d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut revenir sur son engagement et récupérer son indemnité. La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours qui suivent la signature. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique . Les droits d’ enregistrement , payés par l’acquéreur, s’élèvent à 125 €.

 

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) engage le vendeur et l’acquéreur à conclure la vente à un prix déterminé. Il vaut vente. Comme la promesse, le compromis s’accompagne du versement d’un éventuel dépôt de garantie (entre 5 % et 10 % du prix de vente), de conditions suspensives et d’un délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur. Lorsqu’une partie renonce à la vente, l’autre peut la contraindre par la voie judiciaire et en exigeant des dommages-intérêts.

Il est possible de prévoir une clause de dédit permettant à une partie de renoncer sans motif à la vente en contrepartie d’une certaine somme. Une clause pénale peut aussi être insérée afin de sanctionner une partie au paiement d’une certaine somme en cas de non-respect de ses engagements.

 

Quels sont les avantages et inconvénients de la promesse de vente ?

La promesse de vente est plus souple pour l’acquéreur puisqu’elle n’engage que le vendeur. L’acheteur bénéficie d’une option d’achat. Néanmoins, le renoncement entraîne un dédommagement : l’indemnité d’immobilisation.

A l’inverse, le vendeur n’est pas certain de vendre son bien alors qu’il est indisponible pendant la durée de réflexion de l’acheteur. De plus, la promesse de vente engendre un coût d’enregistrement (125 €).

 

Quels sont les avantages et inconvénients du compromis de vente ?

La compromis de vente sécurise la vente puisqu’elle devient ferme et définitive dès sa signature et ne nécessite pas d’enregistrement. Il offre la possibilité de demander l’exécution forcée en justice et des dommages-intérêts.
L’inconvénient majeur est que le seul moyen de se désengager est la clause de dédit. De plus, il peut être long et coûteux d’engager une procédure pour obliger l’acheteur à acquérir le bien, surtout en présence d’un acquéreur insolvable. Or, le bien ne pourra pas être remis en vente avant la fin du procès.

 

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Le Notariat : une profession verte, sensible à l’écologie et à l'environnement - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Le 18 mars est la journée mondiale du recyclage, or des initiatives simples permettent de limiter l’empreinte environnementale. Les notaires ont su faire évoluer leur profession en prenant plusieurs mesures afin de diminuer leur impact environnemental à l’aide de la dématérialisation et en mettant en avant la valeur verte des logements.

Quelles sont les évolutions technologiques qui ont permis de réduire l’usage du papier ?

Dès 2008, le notariat a eu recours à l’Acte Authentique Electronique afin de remplacer le papier par un fichier informatique comportant les mêmes garanties. Le notaire valide le contenu de l’acte grâce à la clé Réal, une clé informatique lui permettant d’apposer sa signature et son sceau . A ce moment-là, l’acte devient authentique et il est envoyé au client.

Télé@ctes permet, par la suite, de transmettre, de façon dématérialisée et en temps réel, les actes portant sur des mutations immobilières, au Service de la publicité foncière , à la Caisse des dépôts et à l’administration fiscale. Depuis le 1er janvier 2018, ce service est obligatoire pour les dépôts notariés auprès des services chargés de la publicité foncière.

Une nouvelle étape a été franchie en 2018 avec l’Acte Authentique Electronique à Distance, un acte authentique signé en visio-conférence. Chaque partie est présente dans l’étude notariale de son notaire et participe à la présentation de l’acte par visio-conférence. La signature demeure effectuée en présence de son notaire. Ce dispositif remplit deux objectifs : limiter les déplacements et le zéro papier. Les clients peuvent aussi prendre rendez-vous en ligne avec un notaire.

La dernière nouveauté, en date du 22 novembre 2020 est la procuration authentique avec comparution à distance, établie à l’issue d’une visio-conférence où le notaire fournit toutes les informations nécessaires au consentement éclairé des parties. Le notaire n’est pas physiquement aux côtés de son client pour la signature de la procuration notariée à distance.

D’ailleurs, le notariat a créé la charte pour le développement éthique du numérique notarial afin d’encadrer les nouvelles plateformes numériques.

Quel est l’apport du label Notaire Conseil en Aménagement et Environnement ?

L’institut notarial de droit immobilier a créé, en janvier 2021, le label Notaire Conseil en Aménagement et Environnement (NCAE) qui offre la possibilité aux notaires de se spécialiser sur les questions environnementales des projets immobiliers. Le notaire spécialisé conseillera son client sur le respect des obligations environnementales afin de sécuriser une opération.

En quoi consiste la valeur verte des logements ?

Le Conseil Supérieur du Notariat réalise une étude statistique immobilière annuelle sur la valeur verte des logements en France. La valeur verte définie l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre. La rénovation thermique et le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont des éléments clés dans la valeur d’un bien. L’indication du DPE est obligatoire sur les annonces immobilières depuis 2010. L’étude de 2019 montre que les biens ayant les pires étiquettes (F-G) subissent une moins-value comprise entre -18 et -3 % par rapport à une étiquette D. A l’inverse, la plus-value des étiquettes A-B peut atteindre 12 %. Consulter l’étude 2019 sur la valeur verte des logements

Pourquoi consulter un notaire ?

Face aux différentes règles environnementales, il est intéressant de consulter un notaire qui peut aiguiller son client et sécuriser l’opération souhaitée, en fonction de la nature de son projet, de sa taille et de sa localisation. Dans le cas d’une vente, le notaire informe son client sur ses obligations, telles que les diagnostics à réaliser.

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Concubinage, pacs ou mariage : que choisir ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Concubinage, pacs ou mariage, quels impacts ? La Saint-Valentin peut être l’occasion de commencer une relation, mais aussi d’en officialiser une, avec le pacs ou le mariage. Chaque union a ses propres caractéristiques à connaître afin de faire son choix selon sa situation.

Quelles sont les différentes unions ?

Le concubinage est une union libre, caractérisée par une vie commune et stable, entre deux personnes qui vivent en couple. L’imposition est séparée et aucune procédure n’est nécessaire pour rompre. Au décès, le concubin survivant est un tiers qui ne peut hériter que par testament avec des droits de succession de 60 %.

Quant au pacte civil de solidarité (pacs), il s’agit d’un contrat dans lequel les partenaires se doivent une aide mutuelle et matérielle. Ils ont le choix entre la séparation de biens (régime applicable par défaut) et l’indivision. L’imposition se fait au niveau du foyer fiscal. Le pacs est rompu par simple déclaration. Au décès, le partenaire survivant peut devenir héritier par testament avec une exonération des droits de succession.

Enfin, le mariage est l’union solennelle entraînant des devoirs et droits. Il propose quatre régimes. Sa rupture passe par une procédure de divorce. En cas de décès, le conjoint survivant est un héritier, profitant de l’exonération des droits, du droit viager au logement et de la pension de réversion.

Comment se déroule un mariage pour des expatriés ?

Les expatriés peuvent célébrer leur mariage auprès de l’ambassadeur (ou du consul de France), auprès de l’officier de l’état civil local ou en France. S’ils optent pour le pays local, le mariage devra faire l’objet d’une transcription sur les registres de l’état civil du consulat de France. Il est recommandé d’établir un contrat de mariage afin de fixer la loi applicable (loi de l’Etat de résidence ou loi nationale d’un des époux) et le régime matrimonial choisi. Le contrat de mariage peut être dressé chez un notaire local ou devant un notaire en France par le biais d’une procuration . Plus d’informations sur le mariage des expatriés.

Le décret du 20 novembre 2020 a instauré la procuration authentique avec comparution à distance (sur support électronique sécurisé). Le notaire organise au préalable une réunion en visioconférence afin de transmettre toutes les informations nécessaires à un consentement éclairé des futurs époux.
Est-il possible de se marier avec un étranger ?

Oui, cependant, certains documents supplémentaires peuvent être demandés : un extrait d’acte de naissance plurilingue et un certificat de coutume ou de capacité matrimoniale. Lorsque l’époux réside à l’étranger, son audition préalable peut être effectuée par l’autorité diplomatique ou consulaire territorialement compétente.

Quel régime matrimonial choisir pour un chef d’entreprise ?

Afin de choisir son régime matrimonial, le chef d’entreprise doit prendre en compte ses besoins et ses risques professionnels. En effet, chaque régime est différent et entraîne des conséquences plus ou moins lourdes en termes d’engagement des biens du couple, d’autonomie, de partage en cas de divorce ou en cas de procédure collective. C’est pourquoi, il est important de se tourner vers un notaire qui conseillera le chef d’entreprise en fonction de sa situation.

Pourquoi consulter un notaire ?

Lorsqu’un couple a le projet d’officialiser sa relation, il peut prendre rendez-vous avec un notaire afin de faire le point. Le notaire est l’interlocuteur privilégié puisqu’il accompagne ses clients lors de la rédaction des contrats de mariage et éventuellement, des conventions de pacs. Le notaire réalisera un examen approfondi de leur situation juridique et financière afin de déterminer le régime adéquat en rappelant les impacts : patrimonial, successoral, etc.

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