Immobilier : des volumes de ventes et des prix toujours en hausse en 2017

Qu’il s’agisse des appartements anciens ou des maisons anciennes, de l’Île-de-France ou de la Province, les prix de vente et les volumes des transactions continuent de progresser.

Des volumes de ventes et des prix toujours en hausse

À fin octobre 2017, le volume annuel de transactions poursuit son augmentation : le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois atteint un nouveau record historique (958000). Il excède ainsi nettement le volume cumulé un an plus tôt (829000 en octobre 2016) avec des progressions records dans certains départements comme le Bas-Rhin (35 %), les Landes (33 %) ou la Charente-Maritime (29 %).

La progression ininterrompue des volumes de ventes depuis début 2015 a très probablement mené cette fin d’année 2017 à un sommet. Ce record n’augure pas pour autant, selon nous, d’un emballement de la machine immobilière: les raisons de cette hausse des volumes sont connues (principalement, un rattrapage d’un marché particulièrement atone sur les années 2012, 2013 et 2014), et les paramètres structurels de ce marché demeurent stables :
• des taux d’intérêts toujours faibles et à nouveau orientés à la baisse, après quelques semaines de hausses modestes;
• en province, les hausses sont globalement mesurées, puisque les prix n’ont pas encore atteint ceux de 2011 ; ces prix sont même en baisse si on les corrige des effets de l’inflation, pourtant elle-même très mesurée.

Le marché immobilier dans l’ancien

À fin février 2018, le volume annuel de transactions diminue légèrement : 965 000 transactions ont été réalisées sur douze mois glissants (contre 969 000 à fin janvier 2018), pour une hausse de 10,9 % sur un an. Le volume annuel de transactions évolue ainsi à un rythme légèrement moins soutenu et deux éléments peuvent laisser présager une stabilisation dans les prochains mois : le flux de nouveaux crédits au logement des ménages cumulé sur un an continue de diminuer ; 42 % des banques déclarent une baisse de la demande de crédits à l’habitat.

Les raisons de la hausse des volumes de transactions depuis début 2015 sont connues : des taux d’intérêt faibles, un allongement de la durée des prêts, des incitations fiscales ciblées, des prix en province globalement raisonnables et un stock plus important de biens immobiliers mutables. Les notaires assistent désormais à un atterrissage en douceur, laissant présager des volumes plus raisonnables en 2018, l’effet de rattrapage étant sans doute atteint.

Immobilier ancien : Des prix toujours en hausse

Sur un an, la hausse des prix se poursuit : +3,4 % au quatrième trimestre 2017 par rapport au quatrième trimestre 2016, après +3,3 % au troisième trimestre 2017. Cette hausse est particulièrement sensible pour les appartements anciens (+4,5 %) dont la dynamique reste meilleure que pour les maisons (+2,6 %). Néanmoins, sur un trimestre, les prix des logements anciens se stabilisent : +0,5 % au quatrième trimestre 2017 (données provisoires corrigées des variations saisonnières), après +0,9 % au troisième trimestre 2017. Comme observé depuis fin 2016, la hausse est plus importante pour les appartements (+0,7 %) que pour les maisons (+0,3 %).

Cette croissance est plus marquée en Île-de-France avec une augmentation des prix de vente des logements anciens de 5,1 % sur un an au quatrième trimestre 2017 (après +4,6 % au troisième trimestre 2017 et +3,9 % au deuxième trimestre 2017). Entre les quatrièmes trimestres 2016 et 2017, les prix des appartements anciens ont augmenté de 8,6 % dans Paris (où tous les arrondissements sont à la hausse), de 5,2 % dans les Hauts-de-Seine et autour de 4 % dans le Val-de-Marne et en Seine-Saint-Denis.
En province, les prix de l’ancien croissent, sur un an, de façon moins marquée qu’en Île-de-France, +2,7 % entre les quatrièmes trimestres 2016 et 2017. Comme en région francilienne, la hausse est plus importante pour les appartements (+3,3 %) que pour les maisons (+2,4 %). Ces prix se stabilisent toutefois entre les troisième et quatrième trimestres 2017 (+0,3 %).

Au niveau des plus grandes villes de province en appartements anciens, les prix sont stables ou orientés à la hausse au quatrième trimestre 2017. Seule exception, Saint-Étienne qui affiche des prix en baisse de 4 % sur an. À Grenoble, Dijon, Nice, Montpellier et Tours, les prix sont relativement stables. Bordeaux caracole toujours en tête avec une hausse de 16 % sur un an et un prix au m² médian de 3 930 €. À Nantes, Annecy, Lyon, Lille et Toulouse, le prix médian augmente également significativement, entre 5 % et 8 %. Dans les autres grandes villes, la hausse est plus modérée, entre 2 % et 5 %. Dans les principales agglomérations de province, les prix des maisons anciennes sont en hausse. Les plus fortes augmentations sont constatées à Valenciennes (+9,8 %), Nancy (+9,9 %), Nantes (+11,1 %), Saint-Nazaire (+12,3 %), et Bordeaux (+14,1 %). À Lyon et Marseille, les prix sont quasi stables sur un an. Ainsi, tandis que les prix progressent dans les autres principales agglomérations, Nice se distingue, comme le trimestre précédent, avec des prix en baisse (-3,6 % sur un an).

Ainsi, là où les prix ont fortement augmenté, c’est-à-dire là où la demande est supérieure à l’offre, ce sont les vendeurs qui ont profité des taux d’intérêts bancaires qui se sont maintenus, sur toute l’année 2017, à des niveaux encore bas.

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