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Immobilier : Changement de morphologie du marché immobilier en 2021 - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Le volume de ventes de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois atteint 1130000 transactions à fin mai 2021, un niveau record depuis 2000. Ce volume est d’autant plus remarquable que même s’il intègre le report des ventes non réalisées lors du premier confinement, il traduit avant tout le dynamisme du marché immobilier sur toute cette période.

 

Changement de morphologie du marché immobilier en 2021

La tendance soulignée le trimestre précédent se confirme encore: si le nombre de transactions augmente, c’est au profit d’une nouvelle typologie de biens et vers des zones géographiques qui s’éloignent des grandes villes. Certains biens qui répondaient alors à une demande essentiellement locale trouvent désormais preneur auprès d’un panel plus large d’utilisateurs. On observe ainsi des relocalisations, notamment vers des petites villes, voire des villes moyennes.

Ce constat a d’abord été ressenti spécifiquement pour les maisons anciennes autour de la capitale, les Parisiens ayant témoigné une tendance marquée à partir vers des petites villes, essentiellement situées dans des départements limitrophes. Fait nouveau, les chiffres des bases immobilières notariales révèlent une tendance similaire en maisons anciennes dans d’autres métropoles: ainsi, autour de la métropole lyonnaise, et dès le deuxième semestre 2020, les Lyonnais ont davantage orienté leurs départs vers des villes de moins de 3500 habitants situées dans les départements limitrophes (Isère, Ain, Loire), dans des zones plus vertes, aussi sans doute financièrement plus accessibles. Cette envie de verdure, corroborée par l’essor impromptu du travail à distance, semble traduire une volonté de « déconnexion connectée ».

Cette même analyse des bases immobilières notariales, réalisée autour de Toulouse, traduit une progression semblable, pour Toulouse intra-muros ainsi que pour la métropole toulousaine, vers des villes de moins de 3500 habitants, même si les Haut-Garonnais quittent peu leur département.

Ces mouvements demeurent raisonnables, même s’ils sont tangibles. Ce qui semble être un début de généralisation à l’échelle des métropoles françaises trouve écho dans le fait qu’au second semestre 2020, les Français ont eu une plus grande propension à quitter leur département d’origine qu’au second trimestre 2019. Le nombre de « départs » a progressé de 13 % malgré un nombre de transactions à fin 2019 supérieur à celui de fin 2020 (1067000 transactions contre 1 024 000 transactions).

 

Une incidence sur les prix inégale

Au 1er trimestre 2021, la hausse des prix des logements anciens en France métropolitaine ralentit avec + 1,4 % par rapport au 4e trimestre 2020 (données provisoires corrigées des variations saisonnières), après + 2,4 % au trimestre précédent.

Sur un an, la hausse des prix décélère également: + 5,9 %, après + 6,4 %. Cela est principalement dû à un ralentissement sur le marché des appartements: +5% sur un an contre +6,3% au 4e trimestre 2020. En maisons, la hausse est similaire à celle enregistrée le trimestre précédent: + 6,6 % sur un an contre + 6,5 % au 4e trimestre 2020. Les projections issues des avant-contrats en France métropolitaine prévoient, pour fin août 2021, une hausse des prix des appartements sur un an légèrement supérieure à celle enregistrée au 1er trimestre 2021 (+ 5,5 % à fin août 2021). Le dynamisme déjà constaté sur le marché des maisons se confirmerait, avec une accélération importante de la hausse des prix à fin août 2021 à +8,9%.

Mais ces tendances nationales ne sont pas révélatrices de la totalité de la réalité constatée dans l’évolution du marché et de l’effet de balancier enclenché. La hausse continue et prononcée du prix des maisons confirme l’attrait vers un besoin renforcé d’espace, notamment des résidents des grandes métropoles. Mais ceux-ci exportent avec eux leur pouvoir d’achat immobilier, qui ne correspond pas forcément à celui des utilisateurs locaux. Cela déséquilibre à la hausse ces marchés, générant des prix anormalement élevés et pas toujours justifiés.

 

Les taux toujours en soutien

Malgré quelques fluctuations, les taux restent toujours bas; le taux d’intérêt moyen des crédits nouveaux à l’habitat atteint un nouveau point bas à 1,15 % en avril 2021 et contribue ainsi à soutenir le dynamisme des volumes des transactions.

Les récentes recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF)3 semblent conforter
les profils emprunteurs sur des paramètres relevant davantage de la bonne pratique bancaire déjà en place que de mesures coercitives.

Une augmentation des taux ne casserait pas le dynamisme du marché: les emprunteurs sont en effet conscients qu’ils sont actuellement exceptionnellement bas; aucun indicateur ne suggère de hausse brutale, de sorte qu’une augmentation raisonnable des taux ne modifierait pas, de façon importante, l’effort de trésorerie des acquéreurs emprunteurs.
Le moral des Français ne dément pas cette envie d’investir et rebondit enfin après une année chaotique, bien qu’encore en dessous de sa moyenne de longue période4. Les Français jugent désormais moins nécessaire d’épargner, ce qui pourra les inciter à orienter leurs dépenses vers leur bien-être et un meilleur cadre de vie.
Les dispositifs mis en place par les pouvoirs publics ont, dans l’immobilier comme ailleurs, permis d’éviter l’effet panique. Le moral ainsi préservé et les économies réalisées lors des confinements ont permis à de nombreux Français de se lancer dans un nouvel achat immobilier.

Mais la crise sanitaire a-t-elle redistribué les cartes? Ou les tendances récemment amorcées modifieront- elles durablement la consommation que nous faisons de l’immobilier ? La pierre a toujours gardé une place de choix dans le cœur des Français. Mais aujourd’hui, elle n’apparaît plus comme pierre investissement, coffre-fort-sécurité ou rendement, mais bien comme pierre qualité de vie, signe d’une évolution, peut-être passagère, des consciences.

 

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Immobilier : En 2020, résilience du marché - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

L’heure est aux premiers bilans et, tout d’abord, à celui d’une année 2020 absolument inédite. Les résultats du 4e trimestre ont confirmé les propos que nous avions tenus en décembre 2020 lorsque nous annoncions déjà un marché immobilier résilient grâce, notamment, à des paramètres sains et solides, dont la nature n’a pas semblé souffrir des effets de la crise sanitaire. Au regard des volumes, une reprise haussière a été constatée depuis septembre 2020, pour totaliser 1024000 transactions au 31 décembre 2020, limitant ainsi la baisse des volumes à 4 % sur un an. Ce qui pourrait apparaître pour une contre-performance doit évidemment être relativisé au regard de la période de quasi-interruption du marché lors du 1er confinement du printemps 2020. Ce rythme se confirme d’ailleurs encore, avec un montant cumulé de 1 046 000 transactions à fin février 2021, soit -2,3 % sur un an.

Ce premier bilan s’inscrit dans la lignée des prévisions antérieures des notaires qui avaient, de longue date, annoncé un cumul de transactions très proche du million pour l’année 2020. L’appétence des utilisateurs pour le marché immobilier est demeurée forte, bien que sa dynamique se réoriente quelque peu différemment. Les paramètres habituels du marché restent attractifs et l’appétit pour la pierre demeure, renforcé par un niveau d’épargne élevé.

 

Résilience du marché immobilier en 2020

Fait néanmoins nouveau de l’année 2020, l’orientation des volumes est hétérogène : le nombre de ventes de logements anciens a chuté de 12 % en Île-de-France, qui n’apparaît plus comme la locomotive du marché, là où la province a tiré le marché. Cette disparité notable a un impact sur les prix. S’ils se révèlent toujours en nette hausse sur un an pour l’Île-de-France, avec +6,4 % entre le 4e trimestre 2019 et le 4e trimestre 2020, l’homogénéité n’est cependant pas de mise. Ainsi, à Paris intra-muros, les prix ont marqué une pause dès le 3e trimestre 2020, et le ralentissement semble se confirmer selon l’indicateur avancé des avant- contrats: le prix des appartements anciens amorcerait dès lors un mouvement baissier, passant de 10 850 €/m2 en novembre 2020 à 10 600 €/m2 en avril 2021.

Un atterrissage en douceur des prix semble également se dessiner dans les prochains mois en Petite et Grande Couronne : il se lit graphiquement sous la forme d’un plateau qui marque la stabilisation ou une légère érosion attendue des prix. A contrario, pour la province, l’orientation demeure essentiellement haussière: la quasi-totalité des départements affiche des prix médians en hausse, une tendance qui se généralise également pour les maisons. Le constat est identique dans la majorité des plus grandes villes de province où les prix des appartements ne diminuent pas, ainsi que dans les grandes agglomérations où les prix médians de l’habitat individuel poursuivent leur hausse. Les agglomérations de Montpellier, Marseille-Aix-en- Provence et Pau augmentent respectivement de 9%, 7% et 6% au 4e trimestre 2020,après de légères baisses constatées un trimestre plus tôt. Saint-Étienne, lanterne rouge du classement, bondit même de 14 % sur le dernier trimestre 2020.

Comme en Île-de-France, les indicateurs des avant-contrats en province semblent toutefois marquer un net ralentissement de la hausse annuelle des prix des appartements (+3,2 % à fin mai 2021, contre +6,3 % au 4e trimestre 2020). La hausse annuelle des prix des maisons y resterait, quant à elle, dynamique, au détriment de la saisonnalité habituelle de l’hiver (+6,3 % à fin mai 2021 contre +6,5 % au 4e trimestre 2020). Là encore, toutefois, l’hétérogénéité se profile dans l’ensemble du territoire. Les prix des appartements s’orienteraient franchement à la baisse à Bordeaux (-5 % attendus à fin mai 2021), alors que la hausse décélérerait fortement à Rennes, là où elle se maintiendrait dans d’autres villes telles Nantes, Montpellier, Caen, Rouen, Grenoble et Toulouse. En maisons, les prix subiraient un fort ralentissement de la hausse dans les agglomérations de Lyon et du Havre.

 

Effet de la crise ou effet des prix

Quels enseignements faut-il tirer des effets de cette étrange année, sur le comportement immobilier? Quelles prospectives imaginer pour l’année à venir ? Ce qui a pu passer pour une réaction quasi physiologique des premiers temps de confinement traduit-il, une année plus tard, des comportements plus pérennes ? La crise sanitaire aura-t-elle joué un rôle ou, plutôt, joue-t-elle un rôle d’accélérateur de décision ? Il est clair que les cartes se brouillent ! Et que les comportements immobiliers, tous paramètres égaux par ailleurs, ont évolué et continuent d’évoluer, conséquences des effets de la crise sanitaire mais aussi, certainement et plus simplement, de ceux du marché lui- même. Si l’on peut supposer que l’envie de verdure et d’espace justifie les déplacements constatés des Franciliens vers les départements limitrophes – de même que la notion de résidence secondaire, avant tout fiscale, semble désormais entremêler la pure villégiature à la seconde résidence principale – il n’est pas non plus interdit de soutenir que les prix de certaines grandes villes ou agglomérations, en hausses quasi ininterrompues, imposent aux utilisateurs des envies d’ailleurs, faute de budget suffisant.

L’effet solvabilisateur des faibles taux d’intérêt des prêts immobiliers atteint aussi sa limite: les taux semblent avoir atteint leur point le plus bas. Cela pourrait signifier qu’ils ne vont plus contribuer davantage à faire entrer de nouveaux acquéreurs potentiels sur le marché. Ceux à qui ils ont permis d’accéder à la propriété y sont déjà entrés pour l’essentiel, poussés par l’appétence naturelle pour l’acquisition immobilière ; les autres en resteront exclus tant que les prix ne s’ajusteront pas. Dès lors, la situation parisienne ne constituerait donc plus forcément un cas isolé. La pression des prix dans d’autres agglomérations pourrait aussi pousser leurs habitants vers l’extérieur, encouragés par une envie de pierre « verte » décuplée par la crise sanitaire: le télétravail se généralise; fortement encouragé par les pouvoirs publics, il rend les choses possibles. L’exemple de la situation lyonnaise, qui semble plus subir un effet prix qu’un effet crise sanitaire quant à un déport de ses acquéreurs, conforte ce scénario.

Et si le phénomène parisien prenait la forme d’un phénomène métropolitain ? Dans un contexte globalement haussier, la réorientation géographique, conséquence d’un processus décisionnel accéléré par les effets de la crise sanitaire, pourrait contribuer à une réorientation des prix dans les grandes villes devenues de moins en moins abordables après des années de hausses successives. Par ail- leurs, d’aucuns redécouvriraient la qualité de vie de certaines villes moyennes et de leurs centres-villes, générant un effet de rattrapage conséquent de leurs prix : citons Angers, qui n’a pas connu de hausse de prix des appartements inférieure à 20 % depuis le 1er trimestre 2020, ou encore Caen, qui affiche une hausse des prix de ses appartements de 11 % sur 2020, tendance qui semble se confirmer sur le premier semestre 2021.

 

Un marché du neuf à contre-courant du marché de l’ancien

Le marché du neuf inquiète et appelle à davantage de vigilance. On ne peut qu’être préoccupé de signaux convergents, amplifiés par la crise, au regard notamment de l’interconnexion des marchés du neuf et de l’ancien qui pourrait, à moyen terme, impacter les prix dans l’ancien, dans les zones tendues notamment.

Trois indicateurs primordiaux ont viré au rouge, dans le neuf, au cours des douze derniers mois :
– 377 600 logements ont été autorisés à la construction, soit 16,3 % de moins qu’au cours des douze mois précédents.
– Sur la même période, les mises en chantier ont chuté de 11,3 % : c’est, très concrètement, 44000 logements de moins.
– Les ventes de logements neufs s’effondrent, avec 26605 réservations au 4e trimestre 2020, soit près d’un quart de moins qu’au 4e trimestre 2019. Sur l’année 2020, 31500 logements de moins qu’en 2019 auront été réservés, soit -24,1 %.

Alors même que le goût prononcé des Français pour la pierre se confirme, il apparaît nécessaire de l’accompagner par une politique publique vigoureuse d’aide à la construction.

 

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Immobilier : En 2020, résilience du marché et nouveaux comportements immobiliers ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Toute fin 2020, la forte résilience du marché immobilier était déjà soulignée, corrélée aux paramètres lui conférant une inertie jusqu’ici sécurisante. Des interrogations majeures quant à sa pérennité demeurent. En 2021, le marché résistera-t-il à l’épreuve d’une crise économique qui semble inévitable et dont les véritables contours restent à déterminer? Les tendances récemment constatées ne sont-elles que pures réactions à un épisode pandémique inédit et hors normes, ou marquent-elles le début d’une approche différente de l’achat immobilier ? Cette crise a-t-elle joué un simple rôle d’accélérateur de projets, ou permet-elle de discer- ner les prémices d’un mouvement plus fondamental ?

Il apparaît pertinent, compte tenu de ce séquencement, de poursuivre l’exercice à la lumière des données collectées depuis lors.

 

Résilience du marché et nouveaux comportements immobiliers

Les dernières analyses de volumes, France entière1, affichent, depuis la seconde moitié de l’année passée, des résultats quelque peu erratiques, oscillant, d’un mois à l’autre, autour du million de transactions. Mais depuis fin octobre 2020, le volume de transactions de logements anciens sur un an franchissait à nouveau ce seuil symbolique pour s’établir, à fin novembre 2020, à 1020000 transactions, marquant une décélération de seulement 4 % par rapport à novembre 2019. Il n’y a pas de raison de penser que décembre 2020 démente cette tendance de baisse modérée au niveau national; comme nous l’avions indiqué il y a quelques semaines, le marché de l’immobilier ancien devrait clôturer l’année 2020 proche du million de transactions.
Les établissements bancaires, en dépit d’un mode de fonctionnement dégradé (comme partout ailleurs) et bien que fortement mobilisés par le prêt garanti par l’État (PGE), ont continué à jouer leur rôle « solvabilisateur », comme le confirme une production toujours soutenue des nouveaux crédits à l’habitat, dont le taux de croissance performe à +5,5 % en octobre 2020, avec des renégociations de prêts immobiliers en léger repli.
Cette tendance devrait se confirmer en 2021, portée, d’abord, par des taux à un niveau toujours très bas et en diminution continue depuis juillet 2020 grâce à l’action de la Banque centrale européenne (BCE). Ils sont aujourd’hui très proches de leur plancher historique.
Fait nouveau qui entretient la robustesse du marché, les recommandations désormais encourageantes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Celui-ci a décidé, le 17 décembre 2020, d’ajustements moins restrictifs quant à l’octroi des prêts immobiliers, notamment pour favoriser les primo-accédants.
Ce premier constat rassure: un fléchissement des volumes de si légère amplitude, après plusieurs semaines d’arrêt quasi-total de l’activité économique en général – et immobilière en particulier – entre mars et mai 2020, est un moindre mal. Néanmoins, la dynamique est plus complexe qu’il n’y paraît, tant l’écart relevé entre la province, dont les volumes sont restés forts, et l’Île-de-France, dont les volumes ont chuté de plus de 15 %, est important.
Ainsi, à l’échelle du territoire, les volumes ont certes tenu, mais de manière très différenciée.
En Île-de-France, cette contre-performance des volumes impacte déjà les prix : ils augmentent moins vite qu’aux trimestres précédents (+0,5 % entre le 2e et le 3e trimestres 2020, après +1,8 % et +2 %). Les indicateurs avancés des avant-contrats confirment cette tendance pour Paris intra-muros. Les prix, sur une année, auront ainsi moins augmenté dans la capitale que sur toute l’Île-de-France, ce qui ne s’était plus produit depuis 2013.

 

En 2021, vers un déplacement du marché ?

Si l’on avait coutume d’écrire que Paris pouvait être la locomotive du marché immobilier francilien, 2020 le contredira aisément. La crise sanitaire et le premier confinement ont nécessairement conduit à une prise de conscience collective en milieu urbain, plus marquée encore sur le marché parisien: trop de contraintes financières, un marché tendu, une augmentation des temps de transport… Autant de facteurs qui ont mené notamment les Franciliens en direction des routes normandes, perchoises ou bourguignonnes à défaut d’acquérir une maison avec jardin en Grande couronne, et plus généralement les urbains vers des contrées plus vertes. S’ajoute à cela, le développement quasi- immédiat et massif du télétravail : avec un employeur désormais plus ouvert à ce mode de fonctionnement, le salarié, plus à même de s’organiser différemment, privilégie un confort de vie familiale « au vert » avec deux lieux de vie (l’un proche de son lieu de travail en présentiel et l’autre pour son cadre familial). Ainsi, lorsque le volume des transactions baisse de 4 % sur un an en novembre 2020 au plan national, il chute de 18 % sur le marché parisien.
Les prix suivent la même zone de perturbation et la hausse s’atténue au 3e trimestre 2020 en Île-de-France (+0,5 % par rapport au 2e trimestre). Paris constate le même ralentissement, avec une progression annuelle de +6,9 % au 3e trimestre (après +8 % au 1er trimestre). Les négociations sur les biens sont plus longues, plus tendues à Paris, tandis que le marché de Grande couronne ou de province est plus fluide et plus accessible. C’est ainsi que les acquéreurs franciliens se retrouvent en nette progression par rapport au 3e trimestre 2019 dans l’Yonne (27 %/+9 points), dans l’Eure (22 % +6 points) ou dans l’Orne (21 % +6 points), dans des départements en bordure de l’Île-de-France.Il a souvent été affirmé qu’une baisse du marché parisien était annonciatrice d’une baisse nationale du marché immobilier, mais la crise sanitaire rend aujourd’hui cette conclusion incertaine, notamment au regard de la résistance, en volume, du marché immobilier en province. Il ne s’agirait donc pas d’un renversement de marché mais plutôt d’un déplacement de marché vers un immobilier plus proche de la nature tout en restant connecté, plus provincial avec plus d’espace. Un changement parfois alimenté par la recherche d’un double cadre de vie.
Prise de conscience collective ou simple accélérateur d’un changement de mode de vie décidé en amont de la crise sanitaire, un mouvement de fond semble se dessiner et conduire à des nouveaux projets d’investisseurs ou d’utilisateurs en province ou en Grande couronne plutôt qu’à Paris.

 

Avant-contrats

D’après les projections issues des avant-contrats, l’évolution des prix constatée au 3e trimestre 2020 en France métropolitaine se poursuivrait jusqu’en février 2021, à un rythme similaire sur le marché des appartements à +0,6 % (contre +0,7 % au 3e trimestre 2020) mais à un rythme plus soutenu sur celui des maisons à +1,6 % (contre +0,3 % au 3e trimestre 2020).
En province, les projections issues des avant-contrats prévoient, pour la fin de l’année 2020, une nouvelle accélération de la hausse des prix des maisons avec, à fin décembre, des évolutions trimestrielles de +3 % en maisons contre +2 % en appartements. À fin février 2021, les hausses seraient plus modérées, de l’ordre de +1,5 % sur chacun des marchés.
En Île-de-France, d’après les indicateurs issus des avant-contrats, dans la capitale, le prix au m2 culminerait en novembre 2020 autour de 10900 € avant de se replier très légèrement pendant trois mois consécutifs. En février 2021, le prix de vente au m2 s’élèverait à environ 10700 € à Paris, soit un recul de 1,7 % en trois mois. Cependant, compte tenu des hausses accumulées en 2020, les prix afficheraient encore une hausse annuelle de 3,4 % en février 2021. Les prix des appartements semblent en cours de stabilisation en Petite et en Grande couronne, avec respectivement -0,1 % et -0,4 % de novembre 2020 à février 2021.

 

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Immobilier : L’état du marché immobilier au 30 juin 2020 vers un nouveau jalon ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Voici quelques semaines, la note de conjoncture immobilière du premier trimestre 2020 était finalisée sous un climat de profondes incertitudes. Toutefois, désireux de répondre aux interrogations légitimes du public en ces instants inédits, mais tout aussi soucieux de ne pas verser dans la prédication ni dans l’excès optimiste ou pessimiste, il était proposé un exercice prospectif distinguant ce que pourraient être, d’une part, les différents temps de la reprise de l’activité immobilière et, d’autre part, les scénarii envisageables pour chacun d’eux.

Il apparaît pertinent, compte tenu de ce séquencement, de poursuivre l’exercice à la lumière des données collectées depuis lors.

 

Un effet de reprise

En premier lieu, les événements anticipés dans le court terme d’après confinement sont effectivement survenus : il y a bien eu un effet de reprise instantané, saisissant quant aux volumes. Mais comme déjà indiqué, celle-ci n’est rien d’autre qu’un rebond technique : il ne s’agit que de la concrétisation d’affaires initiées avant le blocage de l’activité. En tant que telle, elle n’impacte pas vraiment la conjoncture, et ne vient pas gommer les presque deux mois d’inactivité de la période du 17 mars au 11 mai 2020 : les volumes relevés en avril 2020 s’établissent à 973 000 transactions sur un an, faisant ainsi redescendre le volume annuel de transactions à un niveau similaire à celui observé en février 2019 ; pour la première fois depuis mi-juillet 2015, l’évolution sur un an des volumes de transactions est négative (-1,2 %). Cette évolution négative était attendue et ne surprendra pas les observateurs du marché immobilier. Elle n’est pas corrélée à des paramètres propres à celui-ci, mais dépend fortement, on l’a vu, de paramètres exogènes.

 

Un nombre de transactions important mais en relative diminution

Cela étant observé, il demeure intéressant de scruter ces chiffres d’un peu plus près, afin de détecter des tendances plus attachées au marché immobilier lui-même. L’observation des chiffres arrêtés à mars est, à ce titre, instructive : elle met en évidence un nombre de transactions certes important (1 037 000, après 1 065 000 transactions à fin décembre 2019), mais toutefois en relative diminution. Les volumes, hors état d’urgence sanitaire, avaient donc entrepris une inflexion légèrement baissière. Ce constat ne doit pas inquiéter outre mesure, le nombre de transactions ayant connu plusieurs années de hausse ininterrompue. Dans l’orientation favorable de ce qu’étaient les paramètres immobiliers du début d’année, nous pouvions raisonnablement considérer avoir atteint un plafond.
Cette tendance se confirme en Île-de-France, de manière logiquement plus marquée : à Paris, les volumes de ventes d’appartements des 12 derniers mois (d’avril 2019 à mars 2020) ont baissé de 8 % comparé aux 12 mois précédents. Si on isole le 1er trimestre 2020, les transactions de la capitale ont reculé de 23 % par rapport au 1er trimestre 2019. Cet exercice comparatif permet de mieux dissocier l’impact de la pandémie, de la tendance générale des volumes immobiliers.

 

Nombre de ventes de logements anciens sur 12 mois

Au 1er trimestre 2020, le volume annuel de transactions engageait une légère inflexion tout en restant à un niveau très élevé : en février 2020, le nombre de transactions réalisées sur un an est estimé à 1 068 000, pour 1 073 000 à fin janvier 2020. En avril 2020, le volume annuel de transactions repasse bien en dessous du million. Son évolution sur un an est négative (-1,2 %), ce qui ne s’était pas produit depuis mi-juillet 2015. Il retrouve un niveau similaire à celui observé en février 2019, à 973 000 mutations sur un an.

À moyen terme, la situation du marché immobilier reste dans l’inconnue, l’effet mécanique de report n’effacera pas les séquelles inéluctables et brutales de l’arrêt quasi-total de l’activité immobilière pendant de longues semaines. Le nombre des ventes de logements pourrait ne retrouver son niveau d’avant crise uniquement à la fin de l’année 2021.

 

Que faut-il attendre sur la prochaine rentrée de septembre ?

Comme souligné lors de la dernière note de conjoncture, la résilience du marché immobilier est à ce jour remarquable : malgré les menaces de la crise sanitaire sur le marché de l’emploi, à court terme, et la perte inéluctable d’acquéreurs potentiels que ceci impliquerait, les notaires, sur la majeure partie du territoire, témoignent actuellement de la très forte appétence du public pour l’acquisition immobilière qui peut parfois friser l’irrationnel dès lors que certains, qui financièrement le peuvent, souhaitent concrétiser au plus vite une acquisition immobilière. L’explication est protéiforme, entre un changement de logement après le confinement, la sécurisation d’économies face aux soubresauts des marchés financiers, voire la crainte d’une éventuelle nouvelle fiscalité ou encore par des économies réalisées lors du confinement qui font apparaître un « apport » supplémentaire.

Ceci tend à confirmer que, même dans un monde devenu défiant, même face à des marchés financiers qui ont repris quelques couleurs, les Français manifestent plus que jamais un intérêt marqué pour la pierre, la sécurité qu’elle leur apporte, tant en garantie de capital qu’en rendement, et dans sa capacité à fournir le complément de revenus dont ils auront sans doute un jour besoin. On note à ce titre une reprise claire de la confiance des ménages, après une baisse historique pendant le confinement : selon l’Insee, en juin, la proportion des ménages estimant qu’il est opportun de faire des achats importants augmente nettement et rejoint sa moyenne de longue période, après 5 mois consécutifs de baisse… Les mouvements sociaux avaient fortement atteint le moral des Français, mais il semble envisageable de croire que la pandémie a plutôt fait office de catharsis et que la population a désormais davantage envie de croire en son avenir.

 

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Immobilier : un marché immobilier qui évolue de manière incertaine en 2020 - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Conséquence de l’état d’urgence sanitaire, l’arrêt quasi instantané des activités immobilières marque une situation tout à fait inédite : pour la première fois, la machine s’est brutalement mise en pause, alors qu’elle affichait un dynamisme incontesté, avec des progressions à deux chiffres en fin d’année 2019 et début 2020 !

Un marché qui évolue de manière incertaine

Conséquence de l’état d’urgence sanitaire, l’arrêt quasi instantané des activités immobilières marque une situation tout à fait inédite : pour la première fois, la machine s’est brutalement mise en pause, alors qu’elle affichait un dynamisme incontesté, avec des progressions à deux chiffres en fin d’année 2019 et début 2020! Dans l’ancien, le volume de transactions caracolait à +11 % pour l’année 2019 et affichait le même rythme de progression au 31 janvier 2020, pour atteindre 1 076 000 mutations avec des prix globalement orientés à la hausse, en Île-de- France comme en province. Au 4e trimestre 2019, l’augmentation s’accélérait même: +1,3 % par rapport au 3e trimestre 2019, après +1 % au 3e trimestre et +0,7 % au 2e trimestre. Sur un an, la hausse des prix s’accentue également: +3,7 %, après +3,2 % et +3,1 %. Comme observé depuis fin 2016, elle est plus marquée pour les appartements (+5,2 %) que pour les maisons (+2,6 %). L’analyse des avant-contrats confirmait cette tendance.

Quel est l’état actuel du fonctionnement du marché immobilier ?

Les notaires ont suivi les instructions données par les pouvoirs publics. La quasi-totalité des offices sont toujours en capacité de recevoir des actes et ont mis en place des procédures permettant, autant que possible, de régulariser en l’absence physique des clients (et des collaborateurs, massivement en télétravail). Le système fonctionne, en mode dégradé certes, mais il fonctionne.
En tout état de cause, s’il est fonctionnel, il doit aussi faire face à la défaillance de plusieurs interlocuteurs nécessaires à la perfection d’un acte, qui cherchent encore à s’adapter à cette situation exceptionnelle. Gageons, à ce titre, que le dispositif tout récemment mis en œuvre « autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire » (décret n° 2020-395 du 3 avril 2020) contribuera à améliorer la situation, en rendant désormais possible la régularisation de certains actes à distance comme les ventes en l’état futur d’achèvement, les donations, les prêts hypothécaires, le consentement à adoption…

Les scenarii possibles

La capacité de rebond du marché immobilier dépendra donc essentiellement des scenarii de reprise suite à cette crise tout à fait inédite. Soit l’épisode que nous traversons demeure relativement contenu dans le temps et dans son ampleur :
La France et l’Europe mettent en œuvre les moyens à même de gérer l’importante dette publique qui en résultera (c’est d’ores et déjà la position affichée);
Le confinement est limité dans le temps (pas de seconde crise sanitaire), une réponse médicale satisfaisante est apportée à court terme et l’absence de saisonnalité du virus est ainsi neutralisée :
Le scénario de reprise de l’immobilier ne sera alors pas forcément celui du pire. La machine pourrait assez vite reprendre un rythme de croisière, certes affaibli mais en restant relativement dynamique. Les paramètres immobiliers fondamentaux demeurant stables, tous autres éléments comparables par ailleurs, le marché subira vraisemblablement un effet de correction, à court terme, puis pourrait rebondir, car il demeure sain et non spéculatif, notamment face à la déroute des marchés financiers. Ces ajustements pourraient d’ail- leurs apporter quelque apaisement, dans les secteurs particulièrement tendus ces derniers mois/années.
Des effets de corrections géographiques ne sont pas à exclure: le recours massif au télétravail et la mise en œuvre corrélative de moyens de communication efficaces créent de nouveaux besoins. On note, à ce titre, que 17 % des Franciliens ont quitté leur résidence pour rejoindre des lieux de confinement plus adaptés, plus grands et dotés d’espaces verts. Conjugué à l’accélération opportune du télétravail, certains citadins pourraient, à terme, opter pour un immobilier vert, de protection. Mais ces besoins sont décorrélés des circonstances macroéconomiques actuelles qui impacteront durablement l’économie française.
Soit le confinement se prolonge ou se réitère, et aucune réponse médicale n’est de nature à garantir l’absence d’un retour de pandémie : la crise prendrait alors une tout autre ampleur, provoquant un chômage important, une baisse des revenus des ménages, une croissance en berne. Mécaniquement, le volume de transactions puis les prix seraient en baisse significative, en « reflet » de la crise économique qui aurait alors succédé à la crise sanitaire. Face à ce scénario anxiogène, il est capital, en immobilier comme ailleurs, que les pouvoirs publics mettent tout en œuvre pour préserver l’emploi et permettre la reprise de toute activité économique, en tenant compte des conditions sanitaires. C’est la position officielle affichée au plus haut niveau de l’État. Cette prise en charge doit rassurer dans le contexte inédit que nous traversons.
Plus la crise sanitaire s’étalera dans le temps, plus l’économie sera mise à mal. Les fondamentaux positifs du marché immobilier seront donc mis à rude épreuve. Ils ne seront à même de limiter les inévitables effets de correction du marché que si la crise sanitaire ne retourne pas la situation économique sur le long terme.

Sur le marché des terrains à bâtir, les prix ont presque triplé entre 2000 et 2018

L’étude du foncier est indispensable à toute opération d’aménagement du territoire. Il est le support du logement, de l’agriculture, des espaces naturels ou des activités économiques. Entre 2000 et 2018, les prix des
logements anciens et neufs en France métropolitaine ont augmenté de 115 %. Durant cette période, le coût de la construction n’a progressé que de 50 %, la hausse des prix des logements serait donc également expliquée en grande partie par la hausse des prix des terrains. La connaissance du foncier est ainsi essentielle à l’analyse du marché immobilier. À ce titre, les évolutions économiques et démographiques ont naturellement influencé le marché du foncier. La disponibilité de terrains à bâtir s’est raréfiée en raison de la forte demande de logements en zone urbaine et les contraintes réglementaires en matière d’urbanisme qui facilitent ou freinent la disponibilité de terrains à bâtir, les modifications dans la fiscalité foncière ou l’amélioration des conditions de financement depuis 10 ans sont autant d’éléments qui font du marché du foncier un marché en perpétuel mouvement.
Néanmoins, la crise immobilière de 2008 a marqué un tournant. En effet, depuis 2009, les « pôles » (grandes et moyennes agglomérations) se démarquent. Ils récupèrent progressivement des parts de marché en termes de volumes de ventes (31 % en 2018) au détriment du « rural » (18 % en 2018). Dans le même temps, alors que les progressions de prix étaient plus fortes dans le « rural », la tendance s’inverse à partir de 2009 avec des évolutions de prix davantage favorables dans les « pôles ».

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Quel est le profil type des primo-accédants ? Primo-accédant et frais de notaires En matière de financement, le primo-accédant a-t-il des avantages ? Quels sont les écueils à éviter ? Quel est le rôle du notaire et comment le choisir ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER
Immobilier : un marché immobilier dynamique en 2019 - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Le volume de transactions réalisées sur les douze derniers mois poursuit sa progression et dépasse, depuis juin 2019, le million de transactions. À fin octobre 2019, il atteint ainsi 1 063 000 mutations. Il continue toujours d’augmenter chaque mois, en glissement annuel, de plus en plus rapidement, enregistrant +6,2 % en juin 2019 et jusqu’à +10,6 % à fin octobre 2019. Le volume de transactions n’avait plus connu de hausse à deux chiffres, en glissement annuel, depuis février 2018.

2019, une année dynamique

Si le dynamisme de certaines grandes métro­ poles (et notamment du Grand Ouest) se confirme sur la fin d’année 2019, l’évolution favorable de cette activité annuelle laisse néanmoins apparaître des disparités régionales. Toutefois, il n’y a pas lieu de craindre un tassement des volumes, compte tenu du nombre de logements produits et du taux de rotation actuel du parc immobilier. Bien que très actif, le marché reste cohérent au regard du nombre de logements détenus par des particuliers. On peut en effet observer que le ratio actuel, résultant de la division du nombre annuel de transactions par celui des logements détenus par des personnes physiques, ressort à 3,3 %. Ce résultat est légèrement supérieur à celui constaté lors de la période 1999-2009 qui oscillait déjà, à cette époque, entre 3 % et 3,2 %. La stabilité relative de ce taux de rotation au regard de volumes en hausse sur cette même période s’explique par le nombre de logements neufs produits dans l’intervalle.

Paris continue de tirer vers le haut les prix des appartements :

+6,1 % sur un an au troisième trimestre 2019, après +6,3 % au deuxième trimestre et +6,6 % au premier. Hors Paris, la hausse des prix sur un an des logements anciens en Île-de-France s’établit à +2,3 % au troisième trimestre 2019.

La tendance à la hausse observée sur les trimestres précédents se confirme encore davantage :

Cette tendance est potentiellement due, en partie et comme chaque année, à un effet saisonnier entraînant une légère hausse des prix durant les vacances, propices aux déménagements. Au troisième trimestre 2019, 80 % des départements affichent des prix stables (11 %) ou en hausse (69 %), contre 72 % au trimestre précédent. Les maisons anciennes suivent la même tendance que les appartements. Cependant, les hausses sont plus modérées, ne dépassant pas les 7 %, qui sont notamment atteints dans le Calvados, la Haute-Garonne, l’Ain, la Gironde, l’Indre-et-Loire et le Maine-et-Loire.
Il faut cependant opérer une indexation des prix si l’on veut les comparer. On ne peut pas raisonner à euro constant. Corrigés de l’inflation, les prix des appartements au troisième trimestre 2019 en Province restent inférieurs à ceux du quatrième trimestre 20111 (France métropolitaine 0 %, Île- de-France +5,5 %, Province -4,9 %), ainsi qu’en maisons (France métropolitaine -3,8 %, Île-de-France -4,3 %, Province -3,7 %).

prospectives des taux d’intérêt :

Même si l’OAT (« emprunts d’État ») français à 10 ans s’est corrigé pour redevenir positif et passer à 0 % courant décembre 2019, revenant ainsi à son niveau de fin juillet, les taux restent toujours historiquement bas et cette augmentation ne devrait pas remettre en cause la capacité de remboursement des acquéreurs. Ainsi, une augmentation de taux de 0,3 % pour 100 000 euros empruntés sur 15 ans à 20 ans entraîne une augmentation mesurée du remboursement de 13 à 14 euros par mois.
Les conditions d’emprunt devraient rester favorables pour 2020, mais si l’augmentation des taux devait être plus marquée, nous pourrions constater, comme par le passé, non pas une baisse des volumes mais plutôt une « frénésie acheteuse », les acquéreurs se hâtant de concrétiser leur achat avant l’avènement de taux supérieurs synonymes de mensualités plus importantes.

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Bilan du marché immobilier 2019 et tendances 2020 - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

La conférence de presse annuelle sur le marché immobilier en 2019 en France s’est tenue, ce mardi 10 décembre, au Conseil supérieur du notariat.

Les Notaires de France présentent le bilan de l’année immobilière 2019

À fin septembre 2019, le volume annuel de transactions atteint un niveau record : le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois en France (y compris départements d’outre- mer hors Mayotte) est de 1 059 000. C’est 100 000 transactions de plus qu’il y a 1 an, soit une hausse annuelle de 10,4%. Ce dynamisme est porté par des taux de crédit historiquement bas qui permettent aux acheteurs de supporter la hausse des prix. Il n’a jamais été aussi facile de financer l’achat d’une maison ou d’un appartement.
L’immobilier est considéré comme une valeur refuge et un élément de ré assurance pour l’avenir, du fait des interrogations sur la réforme des retraites.

Indices de prix en appartements

Au 3e trimestre 2019, les prix des appartements anciens en France métropolitaine ont progressé de 0,9% par rapport au 2e trimestre 2019 (en données provisoires corrigées des variations saisonnières), après +1,2% au 2e trimestre et +1,2% au 1er trimestre. Sur un an, les prix des appartements anciens ont augmenté de +4,0%. Cette hausse sur 1 an est plus forte en Île-de-France (+4,7%) qu’en province (+3,5%). Mais les projections sur le 4e trimestre 2019 laissent présager de la poursuite de la hausse, plus prononcée et similaire entre Province et Île-de- France.

Indices de prix en maisons

À l’instar des appartements anciens, les prix des maisons anciennes sont en légère hausse sur 3 mois (+1,0%). La province et l’Île-de-France ont des évolutions similaires.
L’évolution des prix sur 1 an est comprise entre +2% et +3% depuis le 1er trimestre 2017. Contrairement aux apparte- ments, la hausse est plus ac- centuée en Province (+2,8%) qu’en Île-de-France (+1,2%).

Les villes de l’Ouest de plus en plus attractives

Depuis 2009, le classement des 17 principales villes de province hors Paris, a évolué. Les villes du sud-méditerra- née reculent au profit des villes de l’Ouest. Ainsi Nice ; désormais 3e, perd sa première place au profit de Lyon et Bordeaux, Marseille passe de la 5e place à la 10e, Montpellier de la 6e à la 9e et Toulon de la 10e à la 12e. A contrario, Bordeaux passe de la 4e à la 3e place et Nantes passe de la 8e place en 2009 à la 4e en 2019. Outre ces deux villes, on note que Toulouse (de la 9e à la 7e place) et surtout Strasbourg (de la 11e à la 8e place) progressent également de façon significative.

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Comment investir de manière rentable dans l'Immobilier aujourd'hui - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Le lundi 14 octobre 2019 à 19h30, Marie-José DURAND-SERVOINGT, experte en investissements immobiliers, Katherine LEONARD consultante en immobilier de prestige, Delphine MARIE-SUTTER notaire à Ville d’Avray, Clément WAHART directeur de la Villa Beausoleil, vous invitent et vous accueillent au château de Meudon 17 avenue Eiffel 92190 Meudon (Parking sur place) pour une conférence sur les investissements immobiliers.


Adresse de la conférence suivi d’un cocktail dînatoire

Château de Meudon
17 avenue Eiffel
92190 Meudon

Réservations avant le 9 octobre

Par mail à l’adresse : delphine.marie-sutter@paris.notaires.fr
Par téléphone au : 01 84 19 91 49

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Le notaire, acteur essentiel de projet immobilier - La lettre des Notaires de France Septembre 2019 - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Pas de transaction immobilière sans notaire ! Ce professionnel du droit est le garant de votre sécurité juridique, de votre information la plus complète et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent l’opération.

A quel moment le Notaire intervient-il dans la vente ?

Le notaire peut rédiger l’avant-contrat (compromis de vente ou promesse). Il constitue ensuite le dossier qui lui permettra de rédiger l’acte de vente. Il est présent parfois plus en amont : un notaire peut être mandaté par un propriétaire immobilier pour trouver un acquéreur. Cette activité de négociation s’exerce dans le respect d’une déontologie spécifique à la profession.

Quelles sont les vérifications et formalités effectuées par le notaire ?

Pour préparer l’acte de vente, le notaire et ses collaborateurs rassemblent de multiples pièces qui leur permettent d’effectuer de nombreuses vérifications : identité des parties, état hypothécaire du bien, documents d’urbanisme, diagnostics obligatoires… S’y ajoutent de nombreux documents spécifiques lorsque le bien est en copropriété. Il revient au notaire de purger les droits de préemption qui peuvent se présenter, notamment celui dont bénéficie la commune. Tous ces éléments lui permettront de rédiger le projet d’acte de vente qu’il vous transmettra avant le rendez-vous de signature.

Quels sont les délais pour signer la vente ?

Ils peuvent paraître longs mais l’efficacité de l’office notarial n’est pas en cause ! Les délais sont liés au temps nécessaire à l’acquéreur pour obtenir un prêt et à son délai de rétractation, à la possible levée d’hypothèque ainsi qu’aux différents droits de préemption. Obtenir certaines pièces administratives peut également prendre du temps. Il faut généralement compter de deux à trois mois pour signer l’acte authentique à l’office du notaire.

Comment se déroule la signature de l’acte de vente ?

Le jour de la vente, le notaire donne lecture de l’acte, auquel il est encore possible d’apporter des corrections ou des précisions. Aujourd’hui, l’acte de vente est numérique dans 85 % des cas. La signature sur tablette permet d’éviter de parapher chacune des pages de l’acte et de consacrer davantage de temps aux questions de chacun. L’acte sur support électronique est immédiatement enregistré dans un fichier centralisé très sécurisé mis en place par la profession notariale. Une fois l’acte signé, le nouveau propriétaire se voit remettre les clés et l’office se charge de verser les fonds au vendeur : la vente est dite parfaite !

Télécharger la Lettre des Notaires concernant le rôle du Notaire dans un projet immoblier