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Immobilier : l'amorce d'un plateau ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER
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Immobilier : vers une stabilisation des volumes et des prix de transactions ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Il y a un an, nous avions indiqué que, avec 960 000 transactions, l’année 2017 nous avait probablement amenés à un sommet en termes de volumes et que la hausse des prix devrait s’amplifier. Ces anticipations sont en passe d’être réalisées en 2018 avec 957 000 transactions à la fin octobre et une hausse des prix généralisée à de rares exceptions près. Il reste toutefois peu probable que nous dépassions le million en toute fin d’année, l’ensemble des notaires constatant, dans leurs études, un léger tassement.

 

Le volume des ventes immobilières

Dans le détail, depuis fin 2017, le volume de ventes plafonne entre 950 000 et 960 000 transactions sur douze mois. Cette tendance à une stabilisation à un niveau élevé est générale dans l’ensemble des départements.

 

Le prix des ventes immobilières

Au troisième trimestre 2018, les prix des appartements anciens en France métropolitaine ont progressé de 1,4% par [glossary_exclude]rapport[/glossary_exclude] au deuxième trimestre 2018 (en données provisoires corrigées des variations saisonnières), après +0,7% au deuxième trimestre et +0,8% au premier trimestre
Sur un an, les prix des appartements anciens ont augmenté de +3,4%. La [glossary_exclude]reprise[/glossary_exclude], amorcée depuis le deuxième trimestre 2016, a atteint
jusqu’à +4,5% de hausse au troisième trimestre 2017. La tendance haussière s’est ensuite tassée depuis plusieurs trimestres.
Cette hausse sur un an est plus forte en Île-de-France (+4,2%) qu’en province (+2,6%). Comparativement au deuxième trimestre 2018, la hausse s’est accentuée pour la province (+2,6% au troisième trimestre contre +2% au deuxième trimestre) et s’est amoindrie en Île-de-France(+4,2% au troisième trimestre contre +4,9% au deuxième trimestre).

 

Les mêmes causes produiront-elles les mêmes effets en 2019 ?

On peut penser que ce dynamisme des volumes se maintiendra car, même si certains paramètres sont moins prégnants (ainsi, notamment, le fameux « effet de rattrapage » faisant suite à un marché atone sur les années 2012, 2013, et 2014), les ingrédients structurants de ce marché demeurent réunis :
– des taux d’intérêts toujours faibles, proches de leur point le plus bas constaté fin 2016/début 2017 ;
– des prix en hausse contenue sauf les exceptions bordelaise, parisienne intra-muros et lyonnaise (en province, les hausses sont glo-balement proches de celles constatées fin 2017, avec une moyenne de + 2,7 % sur un an au troisième trimestre 2018) ;
– une vitesse de rotation du parc immobilier qui se maintient à un taux élevé, signe d’un marché très actif.
Le marché reste sain et très dynamique au regard de ces critères, ne donnant pas de signes de surchauffe, hormis quelques comètes régionales bien identifiées. L’indicateur avancé des avant-contrats confirme la dynamique de la tendance haussière des prix jusqu’en février 2019, tendance qui devrait toutefois s’atténuer dès les mois suivants. Ces orientations seraient plus marquées sur les appartements anciens que sur les maisons anciennes.

 

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Les Notaires de France présentent le bilan immobilier de l'année 2018 - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

À fin juillet 2018, le volume annuel de transactions reste à un niveau élevé, avec 950 000 ventes réalisées au cours des douze derniers mois.

 

Quelques chiffres

956 000 : Estimation du volume de ventes de logements anciens sur les douze derniers mois (fin sept. 2018) sur l’ensemble de la France
+ 3,4 % : Évolution sur 1 an des prix des appartements anciens en France
+ 0,8 % : Hausse sur 1 an du volume de ventes de logements anciens sur l’ensemble de la France
+ 2,6 % : Évolution sur 1 an des prix des maisons anciennes en France
4,7 % : Part des acquéreurs étrangers des logements anciens en province

 

Volume des ventes immobilières en 2018

Le volume de transactions immobilières reste à un niveau élevé. Le volume de ventes de logements anciens sur les douze derniers mois sur l’ensemble de la France est estimé à 956 000 à fin septembre 2018, contre 948 000 à fin septembre 2017, une hausse de 0,8% sur un an.
À fin septembre 2018, le volume de ventes estimé de logements anciens est en baisse de -1,9% sur un an en Ile-de-France (175 400 ventes) et en hausse de 1,5% en province (780 600 ventes). En Ile-de-France comme en province, ce volume est nettement plus élevé que le volume annuel moyen constaté entre 1999 et 2007. Cependant cet écart est plus important en province (+21,9%) qu’en Ile-de-France (+8,0%).

 

Indices de prix Notaires Insee en appartements

Au 3e trimestre 2018, les prix des appartements anciens pro- gressent de 3,4% sur un an. Cette [glossary_exclude]reprise[/glossary_exclude], amorcée depuis le 2e trimestre 2016, s’est accentuée au 3e trimestre 2017 (+4,5%) avant de redescendre fin 2017 à 4,3%, puis +3,8% au 1er trimestre 2018 et +3,4% aux 2e et 3e trimestres 2018.
Cette augmentation est plus forte en Ile-de-France avec +4,2% sur un an qu’en province (+2,6% sur un an). Cette différence s’explique par le fait que les prix ont commencé à se redresser plus tôt en Ile-de-France (dès le 1er trimestre 2016) ; alors qu’en province le redressement a démarré fin 2016.

 

Indices de prix Notaires Insee en maisons

Sur un an, les prix des maisons anciennes continuent de se redresser : +2,6% entre le 3e tri- mestre 2017 et le 3e trimestre 2018. Contrairement aux appartements, cette progression est légèrement plus accentuée en Province (+2,7%) qu’en Ile-de-France (+2,0%).
Les prix au 3e trimestre 2018 restent en deçà des niveaux du 4e trimestre 2011 aussi bien en province qu’en Ile-de-France.

 

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Immobilier : vers une stabilisation des volumes et des prix de transactions ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

À fin juillet 2018, le volume annuel de transactions reste à un niveau élevé, avec 950 000 ventes réalisées au cours des douze derniers mois.

 

Un marché corrélé à la conjoncture économique

Les volumes des ventes ont atteint un pic oscillant, depuis fin 2017, entre 950 000 et 960 000 transactions sur douze mois. Comme les trimestres précédents, deux éléments peuvent laisser présager la poursuite de cette stabilisation sur les prochains mois : le flux de nouveaux crédits au logement des ménages cumulé se stabilise et 85 % des banques déclarent une stabilisation de la demande de crédits à l’habitat.

 

La tendance demeure à ce jour positive

Le dynamisme des volumes a correspondu au regain de confiance des ménages face à de meilleurs indicateurs et une meilleure santé économique du pays. La progression ininterrompue de février 2015 à octobre 2017 équivaut principalement à un rattrapage d’un marché particulièrement atone, corrélée à des paramètres structurels de marché particulièrement stables (des prix qui n’avaient pas encore accéléré et des taux d’intérêt toujours aussi bas). Si l’on rapporte les transactions au stock de logements disponibles, qui augmente d’environ 1 % par an, la proportion de ventes est équivalente à celle du début des années 2000.

 

La poursuite de la hausse des prix

Au deuxième trimestre 2018, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) augmentent de façon moins soutenue qu’au trimestre précédent : +0,5 % par [glossary_exclude]rapport[/glossary_exclude] au premier trimestre 2018 (données provisoires corrigées des variations saisonnières), après +1,1 %. Sur un an, la hausse des prix se poursuit : +2,8 %, après +2,9 %. Comme observé depuis fin 2016, la hausse est principalement tirée par les prix des appartements : +3,3 % en un an, contre +2,5 % pour les maisons.
La projection des indices de prix à novembre 2018 à partir des avant-contrats sur l’ensemble de la France métropolitaine anticipe une poursuite de la hausse en appartements et maisons, respectivement +3,9 % et +3,3 %.

 

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Immobilier : vers une stabilisation des volumes et des prix de transactions ? - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

À fin avril 2018, le volume annuel de transactions reste à un niveau élevé : au cours des douze derniers mois, 953 000 transactions ont été réalisées, soit une hausse de 7 % sur un an (contre + 13 % trois mois plus tôt).

 

Vers une stabilisation des volumes et des prix de transactions ?

Les notaires ont constaté, au premier trimestre 2018, une baisse du nombre des transactions par rapport à l’an passé à la même période mais un regain d’activité depuis le début du printemps. En effet, dès le mois de mai, le nombre de transactions a crû dans la plupart des départements sans pour autant constater une flambée des prix.

 

Les prix des logements anciens continuent d’augmenter tant à Paris et en Île-de-France

Selon les données de l’Insee, les prix des logements anciens continuent d’augmenter tant à Paris et en Île-de-France qu’en province : +1,2 % par rapport au trimestre précédent (données provisoires corrigées des variations saisonnières) pour l’ensemble de la France métropolitaine, après +0,3 %. Sur un an, la hausse des prix se poursuit: +3,2 % par rapport au premier trimestre 2017, après +3,3 % le trimestre précédent. Cette hausse est principalement tirée par les prix des appartements (+4,0 % en un an, contre 2,5 % pour les maisons).

 

Les prix de l’ancien augmentent également en province

+1,3 % par rapport au trimestre précédent, après +0,2 %. Sur un an, les prix s’accroissent de façon moins marquée qu’en Île-de-France : +2,7 % entre le premier tri- mestre 2017 et le premier trimestre 2018, après +2,6 % le trimestre précédent. Mais comme en Île-de-France, la hausse annuelle est plus importante pour les appartements (+3,0 %) que pour les maisons (+2,5 %).

 

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Immobilier : des volumes de ventes et des prix toujours en hausse en 2018 - Notaire Ville-d'Avray 92410 - Office Notarial Maître Delphine MARIE-SUTTER

Qu’il s’agisse des appartements anciens ou des maisons anciennes, de l’Île-de-France ou de la Province, les prix de vente et les volumes des transactions continuent de progresser.

 

Des volumes de ventes et des prix toujours en hausse

À fin octobre 2017, le volume annuel de transactions poursuit son augmentation : le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois atteint un nouveau record historique (958000). Il excède ainsi nettement le volume cumulé un an plus tôt (829000 en octobre 2016) avec des progressions records dans certains départements comme le Bas-Rhin (35 %), les Landes (33 %) ou la Charente-Maritime (29 %).

La progression ininterrompue des volumes de ventes depuis début 2015 a très probablement mené cette fin d’année 2017 à un sommet. Ce record n’augure pas pour autant, selon nous, d’un emballement de la machine immobilière: les raisons de cette hausse des volumes sont connues (principalement, un rattrapage d’un marché particulièrement atone sur les années 2012, 2013 et 2014), et les paramètres structurels de ce marché demeurent stables :
• des taux d’intérêts toujours faibles et à nouveau orientés à la baisse, après quelques semaines de hausses modestes;
• en province, les hausses sont globalement mesurées, puisque les prix n’ont pas encore atteint ceux de 2011 ; ces prix sont même en baisse si on les corrige des effets de l’inflation, pourtant elle-même très mesurée.

 

Le marché immobilier dans l’ancien

À fin février 2018, le volume annuel de transactions diminue légèrement : 965 000 transactions ont été réalisées sur douze mois glissants (contre 969 000 à fin janvier 2018), pour une hausse de 10,9 % sur un an. Le volume annuel de transactions évolue ainsi à un rythme légèrement moins soutenu et deux éléments peuvent laisser présager une stabilisation dans les prochains mois : le flux de nouveaux crédits au logement des ménages cumulé sur un an continue de diminuer ; 42 % des banques déclarent une baisse de la demande de crédits à l’habitat.

Les raisons de la hausse des volumes de transactions depuis début 2015 sont connues : des taux d’intérêt faibles, un allongement de la durée des prêts, des incitations fiscales ciblées, des prix en province globalement raisonnables et un stock plus important de biens immobiliers mutables. Les notaires assistent désormais à un atterrissage en douceur, laissant présager des volumes plus raisonnables en 2018, l’effet de rattrapage étant sans doute atteint.

 

Immobilier ancien : Des prix toujours en hausse

Sur un an, la hausse des prix se poursuit : +3,4 % au quatrième trimestre 2017 par rapport au quatrième trimestre 2016, après +3,3 % au troisième trimestre 2017. Cette hausse est particulièrement sensible pour les appartements anciens (+4,5 %) dont la dynamique reste meilleure que pour les maisons (+2,6 %). Néanmoins, sur un trimestre, les prix des logements anciens se stabilisent : +0,5 % au quatrième trimestre 2017 (données provisoires corrigées des variations saisonnières), après +0,9 % au troisième trimestre 2017. Comme observé depuis fin 2016, la hausse est plus importante pour les appartements (+0,7 %) que pour les maisons (+0,3 %).

Cette croissance est plus marquée en Île-de-France avec une augmentation des prix de vente des logements anciens de 5,1 % sur un an au quatrième trimestre 2017 (après +4,6 % au troisième trimestre 2017 et +3,9 % au deuxième trimestre 2017). Entre les quatrièmes trimestres 2016 et 2017, les prix des appartements anciens ont augmenté de 8,6 % dans Paris (où tous les arrondissements sont à la hausse), de 5,2 % dans les Hauts-de-Seine et autour de 4 % dans le Val-de-Marne et en Seine-Saint-Denis.
En province, les prix de l’ancien croissent, sur un an, de façon moins marquée qu’en Île-de-France, +2,7 % entre les quatrièmes trimestres 2016 et 2017. Comme en région francilienne, la hausse est plus importante pour les appartements (+3,3 %) que pour les maisons (+2,4 %). Ces prix se stabilisent toutefois entre les troisième et quatrième trimestres 2017 (+0,3 %).

Au niveau des plus grandes villes de province en appartements anciens, les prix sont stables ou orientés à la hausse au quatrième trimestre 2017. Seule exception, Saint-Étienne qui affiche des prix en baisse de 4 % sur an. À Grenoble, Dijon, Nice, Montpellier et Tours, les prix sont relativement stables. Bordeaux caracole toujours en tête avec une hausse de 16 % sur un an et un prix au m² médian de 3 930 €. À Nantes, Annecy, Lyon, Lille et Toulouse, le prix médian augmente également significativement, entre 5 % et 8 %. Dans les autres grandes villes, la hausse est plus modérée, entre 2 % et 5 %. Dans les principales agglomérations de province, les prix des maisons anciennes sont en hausse. Les plus fortes augmentations sont constatées à Valenciennes (+9,8 %), Nancy (+9,9 %), Nantes (+11,1 %), Saint-Nazaire (+12,3 %), et Bordeaux (+14,1 %). À Lyon et Marseille, les prix sont quasi stables sur un an. Ainsi, tandis que les prix progressent dans les autres principales agglomérations, Nice se distingue, comme le trimestre précédent, avec des prix en baisse (-3,6 % sur un an).

Ainsi, là où les prix ont fortement augmenté, c’est-à-dire là où la demande est supérieure à l’offre, ce sont les vendeurs qui ont profité des taux d’intérêts bancaires qui se sont maintenus, sur toute l’année 2017, à des niveaux encore bas.

 

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