Quels sont les pièges à éviter pour l’acheteur et pour le vendeur ? Que faut-il savoir avant de signer un compromis de vente ? Le compromis de vente doit-il être précis ? Comment vérifier le délai de rétractation et de réflexion ? David Ambrosiano, notaire à Fontaine, vous répond sur BFM Business dans l’émission After Business.
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À fin juillet 2018, le volume annuel de transactions reste à un niveau élevé, avec 950 000 ventes réalisées au cours des douze derniers mois.
Quelques chiffres
956 000 : Estimation du volume de ventes de logements anciens sur les douze derniers mois (fin sept. 2018) sur l’ensemble de la France
+ 3,4 % : Évolution sur 1 an des prix des appartements anciens en France
+ 0,8 % : Hausse sur 1 an du volume de ventes de logements anciens sur l’ensemble de la France
+ 2,6 % : Évolution sur 1 an des prix des maisons anciennes en France
4,7 % : Part des acquéreurs étrangers des logements anciens en province
Volume des ventes immobilières en 2018
Le volume de transactions immobilières reste à un niveau élevé. Le volume de ventes de logements anciens sur les douze derniers mois sur l’ensemble de la France est estimé à 956 000 à fin septembre 2018, contre 948 000 à fin septembre 2017, une hausse de 0,8% sur un an.
À fin septembre 2018, le volume de ventes estimé de logements anciens est en baisse de -1,9% sur un an en Ile-de-France (175 400 ventes) et en hausse de 1,5% en province (780 600 ventes). En Ile-de-France comme en province, ce volume est nettement plus élevé que le volume annuel moyen constaté entre 1999 et 2007. Cependant cet écart est plus important en province (+21,9%) qu’en Ile-de-France (+8,0%).
Indices de prix Notaires Insee en appartements
Au 3e trimestre 2018, les prix des appartements anciens pro- gressent de 3,4% sur un an. Cette reprise, amorcée depuis le 2e trimestre 2016, s’est accentuée au 3e trimestre 2017 (+4,5%) avant de redescendre fin 2017 à 4,3%, puis +3,8% au 1er trimestre 2018 et +3,4% aux 2e et 3e trimestres 2018.
Cette augmentation est plus forte en Ile-de-France avec +4,2% sur un an qu’en province (+2,6% sur un an). Cette différence s’explique par le fait que les prix ont commencé à se redresser plus tôt en Ile-de-France (dès le 1er trimestre 2016) ; alors qu’en province le redressement a démarré fin 2016.
Indices de prix Notaires Insee en maisons
Sur un an, les prix des maisons anciennes continuent de se redresser : +2,6% entre le 3e tri- mestre 2017 et le 3e trimestre 2018. Contrairement aux appartements, cette progression est légèrement plus accentuée en Province (+2,7%) qu’en Ile-de-France (+2,0%).
Les prix au 3e trimestre 2018 restent en deçà des niveaux du 4e trimestre 2011 aussi bien en province qu’en Ile-de-France.
Télécharger le bilan des Notaires de France sur l’immobilier en 2018
Qu’est-ce que la VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) ? Quels sont les avantages de la VEFA ? Est-ce un produit sécurisé ? Quid des frais de notaires lors d’une VEFA ? Que peut-on faire avec un bien en VEFA (vente, location, …) ? Marie-Hélène PERO HAUGEREAU-HUE, notaire, vous répond sur BFM Business dans l’émission After Business.
À fin juillet 2018, le volume annuel de transactions reste à un niveau élevé, avec 950 000 ventes réalisées au cours des douze derniers mois.
Un marché corrélé à la conjoncture économique
Les volumes des ventes ont atteint un pic oscillant, depuis fin 2017, entre 950 000 et 960 000 transactions sur douze mois. Comme les trimestres précédents, deux éléments peuvent laisser présager la poursuite de cette stabilisation sur les prochains mois : le flux de nouveaux crédits au logement des ménages cumulé se stabilise et 85 % des banques déclarent une stabilisation de la demande de crédits à l’habitat.
La tendance demeure à ce jour positive
Le dynamisme des volumes a correspondu au regain de confiance des ménages face à de meilleurs indicateurs et une meilleure santé économique du pays. La progression ininterrompue de février 2015 à octobre 2017 équivaut principalement à un rattrapage d’un marché particulièrement atone, corrélée à des paramètres structurels de marché particulièrement stables (des prix qui n’avaient pas encore accéléré et des taux d’intérêt toujours aussi bas). Si l’on rapporte les transactions au stock de logements disponibles, qui augmente d’environ 1 % par an, la proportion de ventes est équivalente à celle du début des années 2000.
La poursuite de la hausse des prix
Au deuxième trimestre 2018, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) augmentent de façon moins soutenue qu’au trimestre précédent : +0,5 % par rapport au premier trimestre 2018 (données provisoires corrigées des variations saisonnières), après +1,1 %. Sur un an, la hausse des prix se poursuit : +2,8 %, après +2,9 %. Comme observé depuis fin 2016, la hausse est principalement tirée par les prix des appartements : +3,3 % en un an, contre +2,5 % pour les maisons.
La projection des indices de prix à novembre 2018 à partir des avant-contrats sur l’ensemble de la France métropolitaine anticipe une poursuite de la hausse en appartements et maisons, respectivement +3,9 % et +3,3 %.
À fin avril 2018, le volume annuel de transactions reste à un niveau élevé : au cours des douze derniers mois, 953 000 transactions ont été réalisées, soit une hausse de 7 % sur un an (contre + 13 % trois mois plus tôt).
Vers une stabilisation des volumes et des prix de transactions ?
Les notaires ont constaté, au premier trimestre 2018, une baisse du nombre des transactions par rapport à l’an passé à la même période mais un regain d’activité depuis le début du printemps. En effet, dès le mois de mai, le nombre de transactions a crû dans la plupart des départements sans pour autant constater une flambée des prix.
Les prix des logements anciens continuent d’augmenter tant à Paris et en Île-de-France
Selon les données de l’Insee, les prix des logements anciens continuent d’augmenter tant à Paris et en Île-de-France qu’en province : +1,2 % par rapport au trimestre précédent (données provisoires corrigées des variations saisonnières) pour l’ensemble de la France métropolitaine, après +0,3 %. Sur un an, la hausse des prix se poursuit: +3,2 % par rapport au premier trimestre 2017, après +3,3 % le trimestre précédent. Cette hausse est principalement tirée par les prix des appartements (+4,0 % en un an, contre 2,5 % pour les maisons).
Les prix de l’ancien augmentent également en province
+1,3 % par rapport au trimestre précédent, après +0,2 %. Sur un an, les prix s’accroissent de façon moins marquée qu’en Île-de-France : +2,7 % entre le premier tri- mestre 2017 et le premier trimestre 2018, après +2,6 % le trimestre précédent. Mais comme en Île-de-France, la hausse annuelle est plus importante pour les appartements (+3,0 %) que pour les maisons (+2,5 %).
Qu’il s’agisse des appartements anciens ou des maisons anciennes, de l’Île-de-France ou de la Province, les prix de vente et les volumes des transactions continuent de progresser.
Des volumes de ventes et des prix toujours en hausse
À fin octobre 2017, le volume annuel de transactions poursuit son augmentation : le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois atteint un nouveau record historique (958000). Il excède ainsi nettement le volume cumulé un an plus tôt (829000 en octobre 2016) avec des progressions records dans certains départements comme le Bas-Rhin (35 %), les Landes (33 %) ou la Charente-Maritime (29 %).
La progression ininterrompue des volumes de ventes depuis début 2015 a très probablement mené cette fin d’année 2017 à un sommet. Ce record n’augure pas pour autant, selon nous, d’un emballement de la machine immobilière: les raisons de cette hausse des volumes sont connues (principalement, un rattrapage d’un marché particulièrement atone sur les années 2012, 2013 et 2014), et les paramètres structurels de ce marché demeurent stables :
• des taux d’intérêts toujours faibles et à nouveau orientés à la baisse, après quelques semaines de hausses modestes;
• en province, les hausses sont globalement mesurées, puisque les prix n’ont pas encore atteint ceux de 2011 ; ces prix sont même en baisse si on les corrige des effets de l’inflation, pourtant elle-même très mesurée.
Le marché immobilier dans l’ancien
À fin février 2018, le volume annuel de transactions diminue légèrement : 965 000 transactions ont été réalisées sur douze mois glissants (contre 969 000 à fin janvier 2018), pour une hausse de 10,9 % sur un an. Le volume annuel de transactions évolue ainsi à un rythme légèrement moins soutenu et deux éléments peuvent laisser présager une stabilisation dans les prochains mois : le flux de nouveaux crédits au logement des ménages cumulé sur un an continue de diminuer ; 42 % des banques déclarent une baisse de la demande de crédits à l’habitat.
Les raisons de la hausse des volumes de transactions depuis début 2015 sont connues : des taux d’intérêt faibles, un allongement de la durée des prêts, des incitations fiscales ciblées, des prix en province globalement raisonnables et un stock plus important de biens immobiliers mutables. Les notaires assistent désormais à un atterrissage en douceur, laissant présager des volumes plus raisonnables en 2018, l’effet de rattrapage étant sans doute atteint.
Immobilier ancien : Des prix toujours en hausse
Sur un an, la hausse des prix se poursuit : +3,4 % au quatrième trimestre 2017 par rapport au quatrième trimestre 2016, après +3,3 % au troisième trimestre 2017. Cette hausse est particulièrement sensible pour les appartements anciens (+4,5 %) dont la dynamique reste meilleure que pour les maisons (+2,6 %). Néanmoins, sur un trimestre, les prix des logements anciens se stabilisent : +0,5 % au quatrième trimestre 2017 (données provisoires corrigées des variations saisonnières), après +0,9 % au troisième trimestre 2017. Comme observé depuis fin 2016, la hausse est plus importante pour les appartements (+0,7 %) que pour les maisons (+0,3 %).
Cette croissance est plus marquée en Île-de-France avec une augmentation des prix de vente des logements anciens de 5,1 % sur un an au quatrième trimestre 2017 (après +4,6 % au troisième trimestre 2017 et +3,9 % au deuxième trimestre 2017). Entre les quatrièmes trimestres 2016 et 2017, les prix des appartements anciens ont augmenté de 8,6 % dans Paris (où tous les arrondissements sont à la hausse), de 5,2 % dans les Hauts-de-Seine et autour de 4 % dans le Val-de-Marne et en Seine-Saint-Denis.
En province, les prix de l’ancien croissent, sur un an, de façon moins marquée qu’en Île-de-France, +2,7 % entre les quatrièmes trimestres 2016 et 2017. Comme en région francilienne, la hausse est plus importante pour les appartements (+3,3 %) que pour les maisons (+2,4 %). Ces prix se stabilisent toutefois entre les troisième et quatrième trimestres 2017 (+0,3 %).
Au niveau des plus grandes villes de province en appartements anciens, les prix sont stables ou orientés à la hausse au quatrième trimestre 2017. Seule exception, Saint-Étienne qui affiche des prix en baisse de 4 % sur an. À Grenoble, Dijon, Nice, Montpellier et Tours, les prix sont relativement stables. Bordeaux caracole toujours en tête avec une hausse de 16 % sur un an et un prix au m² médian de 3 930 €. À Nantes, Annecy, Lyon, Lille et Toulouse, le prix médian augmente également significativement, entre 5 % et 8 %. Dans les autres grandes villes, la hausse est plus modérée, entre 2 % et 5 %. Dans les principales agglomérations de province, les prix des maisons anciennes sont en hausse. Les plus fortes augmentations sont constatées à Valenciennes (+9,8 %), Nancy (+9,9 %), Nantes (+11,1 %), Saint-Nazaire (+12,3 %), et Bordeaux (+14,1 %). À Lyon et Marseille, les prix sont quasi stables sur un an. Ainsi, tandis que les prix progressent dans les autres principales agglomérations, Nice se distingue, comme le trimestre précédent, avec des prix en baisse (-3,6 % sur un an).
Ainsi, là où les prix ont fortement augmenté, c’est-à-dire là où la demande est supérieure à l’offre, ce sont les vendeurs qui ont profité des taux d’intérêts bancaires qui se sont maintenus, sur toute l’année 2017, à des niveaux encore bas.
À fin février 2018, le volume annuel de transactions diminue légèrement: 965000 transactions ont été réalisées sur douze mois glissants (contre 969 000 à fin janvier 2018), pour une hausse de 10,9 % sur un an.
Vers une stabilisation des volumes et des prix de transactions ?
Le volume annuel de transactions évolue ainsi à un rythme légèrement moins soutenu et deux éléments peuvent laisser présager une stabilisation dans les prochains mois : le flux de nouveaux crédits au logement des ménages cumulé sur un an continue de diminuer1 ; 42 % des banques déclarent une baisse de la demande de crédits à l’habitat. Les raisons de la hausse des volumes de transactions depuis début 2015 sont connues : des taux d’intérêt faibles, un allongement de la durée des prêts, des incitations fiscales ciblées, des prix en province globalement raisonnables et un stock plus important de biens immobiliers mutables. Les notaires assistent désormais à un atterrissage en douceur, laissant présager des volumes plus raisonnables en 2018, l’effet de rattrapage étant sans doute atteint.
Des prix toujours en hausse
Sur un an, la hausse des prix se poursuit: +3,4 % au quatrième trimestre 2017 par rap- port au quatrième trimestre 2016, après +3,3 % au troisième trimestre 2017. Cette hausse est particulièrement sensible pour les appartements anciens (+4,5 %) dont la dynamique reste meilleure que pour les maisons (+2,6 %). Néanmoins, sur un trimestre, les prix des logements anciens se stabilisent : +0,5 % au quatrième trimestre 2017 (données provisoires corrigées des variations saisonnières), après +0,9 % au troisième trimestre 2017. Comme observé depuis fin 2016, la hausse est plus importante pour les appartements (+0,7 %) que pour les maisons (+0,3 %).
Une croissance plus marquée en Île-de-France
Cette croissance est plus marquée en Île-de-France avec une augmentation des prix de vente des logements anciens de 5,1 % sur un an au quatrième trimestre 2017 (après +4,6 % au troisième trimestre 2017 et +3,9 % au deuxième trimestre 2017). Entre les quatrièmes trimestres 2016 et 2017, les prix des appartements anciens ont augmenté de 8,6 % dans Paris (où tous les arrondissements sont à la hausse), de 5,2 % dans les Hauts-de-Seine et autour de 4 % dans le Val-de-Marne et en Seine-Saint-Denis. En province, les prix de l’ancien croissent, sur un an, de façon moins marquée qu’en Île-de-France, +2,7 % entre les quatrièmes trimestres 2016 et 2017. Comme en région francilienne, la hausse est plus importante pour les appartements (+3,3 %) que pour les maisons (+2,4 %). Ces prix se stabilisent toutefois entre les troisième et quatrième trimestres 2017 (+0,3 %).
Les Nouveautés fiscales pour 2018 : Immobilier, Patrimoine, Revenus – impôt sur la fortune immobilière : le remplacement de l’ISF par l’IFI ; – exonération progressive…
De nouvelles mesures fiscales ont été adoptées fin 2017, dans le cadre de la loi de finances pour 2018.
IFI, taxe d’habitation, impôt sur le revenu, CSG… panorama des mesures fiscales qui peuvent vous concerner cette année.
IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI)
LE REMPLACEMENT DE L’ISF PAR L’IFI
L’assiette d’imposition de ce nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) se concentre désormais uniquement sur les actifs immobiliers non a ectés à l’activité professionnelle (biens et droits immobiliers, parts de SCI, SCPI ou OPCI).
EXONÉRATION PROGRESSIVE DE LA TAXE D’HABITATION
SUR LA RÉSIDENCE PRINCIPALE POUR 80% DES FRANÇAIS
Perçue par les collectivités locales, la taxe d’habitation permet de financer les services publics que l’État ne prend pas en charge (les écoles par exemple). Elle est due par toute personne occupant un logement au 1er janvier de l’année d’imposition.
A plusieurs reprises, le législateur a instauré des régimes incitant les particuliers à investir dans l’acquisition de logements destinés à l’habitation principale des locataires. Ces régimes se sont succédés et parfois même, superposés. Depuis le 1er septembre 2014, un régime PINEL est venu remplacer le dispositif DUFLOT.
L’investissement immobilier en Loi PINEL (Immobilier neuf)
Il est ouvert aux personnes qui effectuaient une acquisition avant le 31 décembre 2017 d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement.
Le dispositif est applicable aux zones A, Abis et B1 (Voir le zonage du dispositif PINEL sur Notaviz). Depuis le 1er janvier 2018, le dispositif est applicable aux logements situés dans les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense. Les investisseurs des zones B2 et C (zones surtout périurbaines ou rurales) qui bénéficient d’un agrément ne peuvent désormais bénéficier du dispositif que s’ils ont déposé une demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 et à la condition que cette acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018.
Sous certaines conditions, il ouvre droit à une baisse d’impôt égale à 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient de l’immeuble, retenu dans la limite de 300 000 € par foyer fiscal par an et de 5500 € par m² de surface habitable, selon que l’acheteur s’engage à louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans.
Les conditions relatives à la location : Pour y avoir droit, le futur propriétaire doit louer le bien pendant au moins 6 ans, à titre de résidence principale du locataire. Celui-ci peut être un descendant ou un ascendant, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal. Découvrez les plafonds mensuels de loyers au m²
Les ressources du locataire ainsi que le montant du loyer ne doivent pas dépasser certains plafonds qui dépendent de la situation géographique du logement. Découvrez les plafonds de ressources annuels des locataires en euros
Les caractéristiques liées au logement : Le bien doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition et être situé dans certaines zones du territoire marquées par un fort déséquilibre ente l’offre et la demande locative.
La loi CENSI-BOUVARD (Immobilier neuf)
Il s’adresse aux personnes qui ont acheté un logement neuf destiné à être loué meublé avant le 31 décembre 2018.
Le logement doit être situé dans une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées ou handicapées.
La baisse d’impôt est égale à 11 % du prix de revient du logement. Le montant des investissements ouvrant droit à la baisse d’impôt est retenu dans la limite de 300 000 € par an, quel que soit le nombre de logements acquis.
Le bien doit être loué meublé et faire l’objet d’un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence pour une durée minimum de 9 ans.
Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard pour un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation.
Note : le dispositif Censi-Bouvard à la différence du dispositif Pinel n’a pas été reconduit par le gouvernement.
La loi MALRAUX (Immobilier ancien)
Le dispositif Malraux permet aux propriétaires d’immeubles anciens de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants pour toute opération de restauration complète d’un immeuble, à condition d’être situé dans un certain secteur.
Logements concernés : Les logements nus situés, soit dans un secteur sauvegardé, soit dans un quartier ancien dégradé, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager « ZPPAUP », ou encore dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine « AVAP » et à usage d’habitation principale du locataire.
Lieu du logement : France métropolitaine et DOM
Durée de l’engagement : Le propriétaire doit s’engager à louer le bien non meublé pendant une durée minimale de 9 ans.
Baisse d’impôt imputable directement (Plafond de 400 000 € / an de travaux pour 4 années consécutives) :
– 30 % pour les travaux effectués sur un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable « SPR » avec Plan de Sauvegarde et Mise en Valeur approuvé « PSMV » (Anciens secteurs sauvegardés) et dans les Quartiers Anciens Dégradés « QAD ».
– 22 % pour les travaux qui sont réalisés sur un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable « SPR », avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine approuvé « PVAP », ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique. (Anciennes ZPPAUP et AVAP).
Restrictions relatives au locataire : Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un ascendant ou un descendant.
Dans le langage courant, le patrimoine est l’héritage commun d’un groupe ou d’une collectivité, qui est transmis aux générations suivantes.
A quoi correspondent le patrimoine mobilier et le patrimoine immobilier ?
Du point de vue juridique, le patrimoine est constitué de l’ensemble des droits et obligations d’une personne juridique (physique ou morale). Cette notion est restreinte à une dimension essentiellement économique.
On distingue alors :
– les biens patrimoniaux : biens qui font partie du patrimoine de son titulaire comme les droits réels, personnels et intellectuels) ;
– les biens extra-patrimoniaux : biens qui sont relatifs à la personne même du titulaire du patrimoine, comme par exemple la vie, l’intégrité physique d’une personne, la santé, l’honneur, la dignité, la vie privée, l’image). Ces biens étant en dehors du patrimoine, on ne peut pas les transmettre ni les céder et ils ne sont pas évaluables en argent.
La fiscalité du patrimoine
En France, la fiscalité applicable au patrimoine est différente selon sa provenance :
– Pour le patrimoine lié aux revenus du patrimoine ou constitué par l’épargne sur le revenu du travail, on parle de taxe (foncière, de publicité foncière …) ou d’impôt (sur le revenu, sur la fortune, sur la plus-value…).
– Pour le patrimoine reçu par donation ou en héritage, on parle de taxation au titre des droits de mutation et de succession .
Et aujourd’hui, il est évident que tout un chacun recherche les solutions d’organisation de son patrimoine les mieux adaptées aux objectifs qu’il se fixe. Or, les sources et modes d’information étant tellement variés (journaux, télévision, internet…), il en est ressorti un besoin de conseil personnalisé.
Le rôle du notaire dans la gestion du patrimoine
Le notariat, pour répondre à cette nouvelle demande s’est donc doté d’une « Charte du notaire conseil patrimonial », qui lui offre l’occasion de manifester, de par sa formation, sa culture, son expérience, son éthique et sa compétence, les qualités d’indépendance et d’objectivité qui sont les siennes. C’est également un gage de sérieux et de sécurité pour le client.
Le notaire est, depuis fort longtemps, le mieux placé pour vous aider à organiser, à gérer, à transmettre et à optimiser votre patrimoine. En effet, c’est un interlocuteur privilégié, car il est à vos côtés tout au long de votre vie : pacs, mariage, divorce, acquisition, vente, échange, donation, succession…Il est le plus apte à vous conseiller, car sa vision (tant sur le plan patrimonial et fiscal que sur le plan familial) est globale et impartiale.
Il est ainsi à même d’établir avec chaque client qui le souhaite un bilan patrimonial, tenant compte de ses caractéristiques personnelles, de sa situation économique et professionnelle, de son histoire et surtout de ses objectifs patrimoniaux et est capable d’optimiser ces critères, en fonction des objectifs recherchés : couple rentabilité/risque, leviers financiers, flux financiers, transmission du patrimoine en fonction de la fiscalité et des risques familiaux…
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